広大地判定の意見書作成、土地の評価、不動産の見直しによる相続税還付なら、成功実績多数の不動産鑑定士へ

重要平成 29年度税制改正(広大地改正案)について

平成 29年 6月 22日、国税庁から広大地についての新たな評価方法を規定した「財産評価基本通達改正案」が発表されました。

昨年末に発表された「平成 29年度税制改正大綱」において、広大地評価の適用要件が不明確である等の理由から改正すべき、との記載がなされていました。

この改正案については 平成 30年 1月 1日以降、相続・遺贈又は贈与により取得した財産の評価に適用すること、とされています。

詳しくは こちら の記事をご覧ください。

不動産の時価評価・広大地判定の意見書・不動産の物件調査等に関するお悩みは、アプレイザル総研が解決致します!

悩み01広大地判定で節税できるかと思っているが、適用要件が難しすぎて手に負えない

広大地とは「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法に規定する開発行為を行うとした場合に、公共公益的施設用地(道路等)の負担が必要と認められるもの」を言います。

広大地が適用されれば、相続税の土地評価が最大 65%減額 されます(平成 29年 12月末日までに相続が発生した場合)が、路地状開発を行うことが経済的に最も合理的である場合やマンション適地等と判断される場合は、開発道路を負担する必要がないため、広大地の適用はできません。

また、どのような土地が広大地に該当するのか明確な基準がないため、広大地の適用を見逃す場合が多々あるようです。潰れ地(道路)があると広大地適用

本来であれば、明らかに広大地が適用されるべき土地においてそれをせずに相続税の申告をしてしまった場合、多額の税金を支払うこととなり、その結果、相続税の申告をされた税理士先生は、税理士損害賠償責任を問われる可能性も出て参ります。

そのようなリスクを避けるためにも、相続税の広大地の適用には、広大地評価判定に強い専門家(不動産鑑定士)を選任し、相続税の申告時に広大地判定の意見書を添付することが重要と言えます。

アプレイザル総研では、広大地に該当するか否かの 机上調査を無料でお受けしております。お気軽に お問い合わせ 下さいませ。
広大地判定について詳しくはコチラ

悩み02相続した土地の評価はもっと安いはずなのに高すぎる! 多額の相続税の支払いをしたが、どうしたら税金を還付できるか悩んでいる

本来、相続財産は「相続税財産評価基本通達」に基づいて評価(例えば路線価評価)すべきですが、下記のケースのように土地の状況によっては不動産鑑定による時価評価をする方が価額が低く求められ、なおかつ、適正な時価である場合が多いです。

  • 間口が狭く細長く面積が大きな土地
  • 法面や崖地がある土地
  • 間口が狭く不整形な土地
  • 土地が傾斜地に存し、造成費が高くつく土地
  • 高圧線が付着した土地
  • 土砂災害警戒区域等に指定された土地

上記のような場合、土地利用効率が悪かったり宅地造成費用がかさむことが原因で減価が多くなる等の理由から、土地の評価額が相当低くなる傾向にあります。不動産鑑定書を作って相続税の時価評価を行って相続税の申告や更正の請求をすれば、税額に大きな差が生じて還付を受けることも可能です。土地の評価の見直しで払いすぎた相続税が戻ってくるかも

また、それ以外にも相続した土地が 500㎡以上の場合、土地の評価を見直して広大地を適用することで相続税が戻ってくる可能性があります。その場合は、更正の請求を行い、不動産鑑定士の作成した「広大地判定の意見書」を書面添付しましょう。他の詳細な説明は不要です。

しかし、納め過ぎた相続税について、税務署は何も言ってきません。そのため、相続税申告期限から 5年以内に、法律で定められた正規の手続である「更正の請求」を行うことで、相続税を還付金として戻すことが出来ます。

このようにアプレイザル総研では、経験豊富な不動産鑑定士が不動産鑑定書を作って時価評価を行ったり、広大地判定の意見書を作成して、提携税理士と共に相続税還付の手続きを致しております。更正の請求による相続税還付の手続きは成功報酬のため、成功するまで無料 となっておりますのでご安心下さい。
土地の見直しによる相続税の還付について詳しくはコチラ

悩み03安く不動産取引をしたが、税務署に取引価格の根拠を問われたらどう説明すればいいかと悩んでいる

「法人と役員」「同族法人」「親族」間で不動産取引を行う際、できるだけ安く不動産取引を行いたいと考えられる方が多いと思いますが、そのような場合には時価で不動産取引をすることと税法上で定められています。著しく低い価額で取引してしまった場合、下記のような税金がかかります。

売主個人 → 買主個人
  • 売主:所得税がかかります
  • 買主:贈与税がかかります
売主個人 → 買主法人
  • 売主:みなし譲渡課税がかかります
  • 買主:法人税がかかります
売主法人 → 買主個人
  • 売主:法人税がかかります
  • 買主:所得税がかかります
売主法人 → 買主法人
  • 売主:法人税がかかります
  • 売主:法人税がかかります

このように、著しく低額な不動産取引をすれば課税対象となるため「なぜこの価額で取引をしたのか」と税務署から問われたら、根拠を示す疎明資料として不動産鑑定書を作成しておくことで、税務署に対する悩みは解消できます。

不動産鑑定士による不動産鑑定書は、不動産の時価を説明する疎明資料としては最適なものであり、税務署と揉めるリスクは回避できます。

アプレイザル総研では、不動産鑑定書のご相談・お見積もりは無料です。お気軽に お問い合わせ 下さいませ。
低額譲渡にならないための評価について詳しくはコチラ

悩み04遺産分割・遺留分減殺請求・財産分与について相続人間で財産の取り合いで揉めないか心配だ

相続財産のうち約半分が不動産(土地・建物)です。又、1つとして同じものが存在せず、価格もそれぞれ異なります。したがって不動産の価格を的確に把握し、各相続人及び関係各位に財産の価値を説明し、納得していただくとなると一苦労です。

円滑に、「遺産分割」「遺留分減殺請求」「財産分与」等を行うためには、不動産の価格をこのような理由でこのような価格になりますという書類、即ち 不動産鑑定書があれば相続財産の価値の説明も簡単で、非常に有効かつ効率的です。

そして、遺産分割等は相続人間で公平であることが大切です。

ところが、相続評価で税理士さんが出した不動産の価格(路線価評価等)や固定資産税評価額は、課税するために評価した価格 であって、不動産の市場における時価ではありません。相続財産は、市場における不動産の時価で「資産分割」「遺留分減殺請求」「財産分与」をしなければ 遺産分割の意味はありません

その点、不動産鑑定士はその不動産が属する地域性を十分に分析し、不動産のもつ特性を考慮し、鑑定評価額を出しているので、市場における不動産の時価を表しかつ、その書面は理論的であり、説得力があります。

したがって相続財産の相続時、遺産分割、財産分与・遺留分減殺請求の調停、訴訟に不動産鑑定評価書をご活用ください。

不動産鑑定書についてご不明な点については、お気軽に お問い合わせ くださいませ。
相続人間で争いにならないための評価ついて詳しくはコチラ

悩み05相続した土地を先代から安い地代で借地人にお貸ししているがそれが原因で争いが起きないか心配だ

先代から、相続した土地を借地人にお貸ししているが、借地権とその上の建物を買ってほしいと言われました。なんで安く土地を貸しているのに、高い借地権価格を借地人に要求されるのかが分らない、という地主さんに朗報です。

借地権や底地(貸地)の価格は、更地の価格に比してやや複雑な価格形成をしています。

借地権や底地は当事者間での売買が大半で、過去の土地の契約に至る経緯、賃貸借の期間の地代の推移、当事者間の揉め事の有無、売却する理由とその背景等によってその価格は揺れてきます。そのため、借地権・底地(貸地)の価格を相手方に一言で説明することは難しく、争いになれば尚更です。

是非とも借地人との交渉等に、不動産鑑定書をご活用下さい。借地権や底地の鑑定評価書は争いや交渉事の疎明資料としてとても役立ちます。

アプレイザル総研では、不動産鑑定書のご相談・お見積もりは無料です。お気軽に お問い合わせ 下さいませ。
争いにならないための借地権の評価について詳しくはコチラ

悩み06相続した土地の地代や家賃の値上げが出来ず、どうしたらいいか分からない(地代・家賃)

先祖から相続した土地を貸しているが、借地人がなかなか地代を上げる事に承諾せず、悩んでいる。どうしたものか、どれくらい地代を上げたらいいのか、相談したいが手慣れた専門家がいないという、地主さんに朗報です。

弊社は数多くの訴訟用鑑定をして実績をあげております。地代・家賃増減額についてお気軽にご相談ください。

特に地代家賃の増減額に対する鑑定評価は不動産鑑定士の賃料訴訟に対する経験と知識の研鑽の差によって鑑定評価書にかなりの差が生じているのも事実です。弊社は豊富な経験と実情に基づき説得力のある鑑定評価書を作成しております。

地代家賃の増減額についてお困りでしたら、アプレイザル総研に ご相談下さい。お待ちしております。
争いにならないための地代・家賃の評価について詳しくはコチラ


 

アプレイザル総研の3つの強み

小林 穂積

アプレイザル総研代表
小林 穂積

当ホームページにご訪問下さりまして、ありがとうございます。アプレイザル総研代表、小林 穂積と申します。弊社は、人と不動産のより良い関係を築くため、お客様のニーズに適応した質の高い評価ニーズに対応するべく尽力しております。昨今の不動産の鑑定評価においては、一般鑑定をはじめ相続に関する時価評価、広大地評価・判定等を通じて、不動産鑑定の分野を広めかつ深め、貢献してまいりました。

弊社は常にお客様の立場に立ち、お客様のニーズに合った情報を発信し、お客様のお役に立つ鑑定評価書等を数多く発行し、益々社会に貢献して参りたいと思います。

そんな弊社が自信を持って言える強みを、3つの視点でご説明させていただきます。

強み01 広大地判定の意見書は、税務署も納得せざるを得ない、広大地が否認されない内容です

アプレイザル総研の3つの強み画像
相続に伴う広大地の争いである裁決事例をほぼ全て熟読し、その豊富な知識を踏まえ、広大地の意見書を作成していますので、どんな土地でも的確に判断し、説得力のある広大地の意見書作成が可能となった結果、以前にも増して広大地としての税務署に認められるようになりました。

強み02 難しい、ややこしい案件処理を得意としています。

アプレイザル総研の3つの強み画像
弊社は不動産鑑定書も広大地判定の意見書も難しい、ややこしい案件処理を喜んで行う風土があります。その理由は、戸建住宅から共同住宅、ホテルといった収益物件や複雑な権利関係のある物件など多種多様な物件を手掛けた経験及び国税不服審判所の広大地の裁決事例(現在100事例)を読みこなし、実務に応用し広大地の意見書作成による実績が豊富だからです。そして誠実かつ迅速に対応致します。

強み03 Amazonランキング 1位の実積がある広大地判定の書籍を執筆(年内、第二弾も発売予定)

アプレイザル総研の3つの強み画像

2014年 6月「広大地評価・判定の実務」(ファーストプレス刊)という書籍を執筆しました。

その当時、国税不服審判所の裁決事例を基にした書籍は皆無で税理士の先生を始め、同業他社の不動産鑑定士の先生方及び相続人の方々にお読みいただき、Amazonランキング 1位を何度か取らせて頂いたという実績があります。

来年 1月 1日より広大地の改正がありますが、来年以降は広大地の更正の請求等に広大地の考えは生きてきます。

よって、現在、国税不服審判所のHPに掲載されている広大地関連の裁決事例(約100事例)を簡素化し、読者の方に読み易くした広大地判定の書籍を執筆中(現在初稿ゲラ、チェック中)で、第2弾を発行予定です。

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お客様の声

VOICE広大地判定で相続税の大幅な減額に成功! 顧客満足度アップに繋がった

田中英二税理士事務所 田中英二先生
お客様から相続の相談を受け、広大地に該当するかどうか迷っていた際に、以前から広大地判定評価のセミナー案内をされていた御社のことが頭をよぎり、相談してみようと連絡しました。

すると、早々に「広大地判定が可能かも」とポジティブな意見を教示いただき、それならばと広大地判定の意見書をお願いしたのが小林さんとの最初の出会いです。

作成いただいた意見書を拝見し、税法以外の法律に戸惑いながらも納税者・税務署に対し、自信を持って説明・意見具申が出来たのは意見書の精度の高さによるもので、お陰様で双方からの絶対的な信頼を獲得するに至りました。

広大地判定の意見書作成依頼が顧客の拡大につながるという意外な副産物をもたらしたのは驚きですが、税額の大幅な減額による顧客満足度の向上は、これに勝るものはないと、小林さんとの出会いに感謝する思いです。

VOICE公正な時価判断・それに基づく価格交渉など、アプレイザル総研の不動産鑑定は役に立つ

西尾武記税理士事務所 西尾武記先生
お客様である社会福祉法人の保育園から「隣地が売りに出されており、取得できれば長年の懸念であった運動場が狭い問題を解決できるが、いくらで購入できるか全く検討がつかない」と相談され、不動産鑑定に定評のあるアプレイザル総研が頭をよぎりました。

不動産鑑定士の小林先生から「路線価も一つの参考価格ですが、ここは唯一の正しい時価判断基準になる不動産鑑定を出して、双方の不安を払拭しましょう。」との提案を受け、依頼しました。

結果、鑑定価格を参考にした価格提示で双方がただちに納得し契約成立。監督官庁も、鑑定価格がある以上、即納得。

今では、広くなった運動場に子ども達の元気な声があふれ、あの時の鑑定価格が陰の力になったものと、関係者一同感謝しきりとのこと。公正な時価判断、それに基づく価格交渉など、アプレイザル総研の不動産鑑定は役に立つものと思います。

VOICE諦めかけていた相続対策が進み、出会いに感謝しております

書店に並ぶ広大地評価・判定の実務
H・H様
私には兄がおりましたが、3年前に突然亡くなり、そして母も昨年亡くなりました。父は今年、老人ホームに入居してしまい、相続する予定ではなかった家屋敷などを私が相続することに。

しかし、父は痴呆が激しく意思能力に欠けるため相続対策が全く出来ないままでした。父が亡くなってからどうなるのかが心配になり、私の会社の顧問税理士に相談したところ、数千万円の相続税がかかりそうだと分かり、愕然としました。

何か対策をと先生に相談してみましたが、相続は専門外とのことで途方に暮れていたところ、書店に平積みされていた大阪の不動産鑑定士:小林穂積さんの広大地の本を見つけ、読んで「コレだ! これなら相続税を安くできる!」と直観し、地元信州の税理士・不動産鑑定士に問い合わせてみることに。

しかし、双方からは「広大地判定は無理」との返事しか返って来ず、あきらめの文字もよぎりました。ただ、出来ると直観したにもかかわらず、このままあきらめてしまうのは腑に落ちなかったので、広大地判定の書籍で知った大阪の不動産鑑定士:小林穂積さんに直接相談をしてみました。

すると、小林先生から「それでは、実際に現地を見てみましょう」と言っていただき、調査を経て広大地判定が出来るとの心強い意見を頂きました。これにより、広大地判定が適用されれば評価額は約半分に減額されるため、相続税対策が一気に進みそうです。

また、小林先生からは、相続税対策に詳しい地元の税理士さんを紹介していただくなどフォローもしていただき、一時はどうなるものかと悩みに悩んでいたことが解決に向かい、出会いに感謝しております。

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よくある質問

関西以外の物件も鑑定・広大地の意見書作成をしてもらえますか?
日本全国どちらの不動産でも鑑定・広大地の意見書作成を致します。ただし、近畿圏(大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山)以外の案件は、交通費等の実費をご負担いただく場合があります。全国対応可能なので、お気軽にご相談下さい。まずはお見積もり致しますのでご安心下さい。
電話相談をしたら必ず依頼をしなければいけないのですか?
そのようなことはございません。内容やご希望をお伺いし、税理士先生・クライアント様共にご納得頂いた場合のみお仕事をさせて頂きます。強引な勧誘等は一切致しませんのでご安心下さい。
相続した土地が広大地(こうだいち)の可能性があります。近くにマンションが建っているのですが、大幅な節税が期待できる広大地は諦めた方が良いのでしょうか?
マンションを建築して数年しか経過していない敷地が、相続税の当初申告及び更正の請求で広大地となったケースを数多く取り扱っています。諦めずに、ご連絡下さい。まずは机上調査をお勧めします。無料で机上調査を行っておりますのでご安心下さい。
電話相談から広大地の意見書作成までどのくらいの時間がかかりますか?
2 ~ 3週間の時間をいただいておりますのでご了承ください。お急ぎの場合は、お申し付け下さい。

良くある質問について詳しくはコチラ

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費用例

費用:15万円~不動産鑑定評価書

不動産鑑定評価書とは、不動産鑑定評価基準に基づく鑑定評価書であり、「不動産の鑑定評価に関する法律第3条第1項」に基づく不動産鑑定書です。官公庁への提出、訴訟等の場合にお勧めしています。精度の高い鑑定評価書です。まずはお見積(無料)をさせて下さい。

不動産鑑定評価書をお勧めするケース

  • 税務当局に対する疎明資料として
  • 関連会社間、法人・役員間の不動産売買の指標として
  • 担保価値の把握の資料として
  • 証券化不動産の取得・時価算定の資料として
  • 地代・家賃等の改定のための資料として
  • 遺産分割における時価評価の資料として
  • 相続税申告・更正の請求時の時価算定の資料として
  • 訴訟における時価評価の資料として
主な内容 別紙の内容
鑑定評価額
類型(更地・借地権付建物等)・金額
鑑定評価額決定の要旨
対象不動産の表示 対象不動産の確認及び権利の確認
対象不動産に係る権利の態様
ア.権利の種類:所有権等
イ.所有者
一般的要因の分析
価格時点(鑑定評価の決定の基準となる日) 地価動向
鑑定評価の条件 ○○市の概要
鑑定評価の依頼目的及び条件と価格の種類 地域分析
鑑定評価を行った年月日 個別分析(対象不動産の個別的要因及び最有効使用の判定等)
関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係など 本件評価の基本的な考え方及び評価の手順
鑑定評価額決定理由の要旨(別紙) 鑑定評価方式の適用
付属資料 計算価格の調整及び鑑定評価額の決定 など

費用:36万円~広大地判定の意見書

広大地判定の意見書とは、財産評価基本通達 24-4「広大地」の要件に該当すれば、広大地が適用され相当大幅な評価減が可能ですが、その判定はとてもグレーゾーンな部分が多いため、広大地判定の妥当性を高めるために専門家である不動産鑑定士の作成した意見書を当初申告又は更正の請求に書面添付することをお勧めします。

広大地判定の意見書をお勧めするケース

  • 初めての広大地適用なので不安だという方
  • 広大地に該当するか否か自信がない方
  • 広大地に適用されると思うがリスクが心配だという方
  • 相続の申告期限が迫っているという方
  • 3階建賃貸マンションが建っているが、広大地評価を適用できるか心配だという方
  • 開発道路の有無の判断が出来ず、悩んでいる方
  • 路地状開発が可能だから、広大地にならないと言われたらどうしようと考えている方
主な内容 別紙の内容
対象不動産の表示 近隣地域の利用状況旨
対象不動産の基本的事項の表示
(相続発生日、実査日等)
その地域の利用状況
地域要因の分析 対象不動産の最有効使用の判定
個別的要因の分析 広大地の判定 など

費用:10万円~不動産の意見書

不動産の意見書とは、上記不動産鑑定書・不動産調査報告書(簡易鑑定書)・広大地判定の意見書に該当しない不動産に関連する物件調査・価格調査の事を言います。不動産に関連する調査を行い、成果物は意見書として発行します。調査の内容によってその内容は大幅に異なる場合があります。

不動産の意見書をお勧めするケース

  • 机上で簡単な価格に関する意見書が必要な場合
    イ.路線価をベースにした場合
    ロ.取引事例をベースにした場合
    ハ.公示地・基準地をベースにした場合
  • 時価会計・減損会計における不動産の時価を把握したい場合

費用例について詳しくはコチラ

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サービスの流れ

STEP 1お問い合わせ
お電話またはメールにてお問い合わせ下さい。3営業日以内にご連絡しますので、その際にお伝えする「資料」をお送り下さいませ。
STEP 2打ち合わせ
資料をお送り頂いたら、一度お電話で打ち合せをさせて頂きます。お伺いする内容は、「ご依頼目的」「納期のご希望」「鑑定金額のご要望」になります。
STEP 3お見積もり
鑑定のお見積もりをお送り致します。内容などご確認いただき、承諾いただいた段階で正式にお仕事を開始させて頂きます。なお、初めてのお客様の場合、着手金をお預かりする場合があります。お見積もり段階でご案内申し上げます。
STEP 4鑑定書の発行
不動産鑑定評価額の内示をさせて頂き、内示額に問題なければ、鑑定書の発行をさせて頂きます。ご依頼いただいてから鑑定が完了するまで、「最短で 1週間」です。
STEP 5鑑定書の納品
不動産鑑定書を納品致します。納品が完了してから「2週間以内」に残金をお支払い下さい。

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無料相談の日時
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フォームへご入力いただきました個人情報につきましては厳正な管理の下でお取り扱いし、お取引に伴うご連絡や取引先管理として利用させていただきます。

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KOBAKANニュース97号

1.「生産緑地」2022年期限、都市農地維持・税優遇へ!! 農林水産省と国土交通省は、都市部の農地「生産緑地」を維持するための対策に乗り出す。地主の相続税を猶予したり、硬直的な土地の貸し借りの仕組みを柔軟にしたりして、企 …

相続KOBAKANレター76号

本件各土地は、開発にあたって公共公益的施設用地の負担が必要な土地なので、広大地の適用はあるとした事例 (関東信越・公開、平成28年2月29日裁決) 1.本件各土地の概要 (1)本件1土地 本件1土地は、幅員約16mの市道 …

相続KOBAKANレター75号

神社の敷地として利用されている土地は、低額な賃貸料ながら他の用途への転換も事実上難しい土地は、使用制限がある土地として評価すべきだ、とした事例(関信・非公開・平成19年6月22日裁決) 1.本件土地の概要 本件土地は、本 …

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KOBAKANニュース96号

1.景気回復、バブル期超え人材不足、賃金伸び悩み、経済財政白書 石原経済財政相は7月21日午前の閣議に、2017年度の年次経済財政報告(経済財政白書)を提出した。現在の景気回復基調が「バブル期を超え、戦後3番目の長さにな …

相続KOBAKANレター74号

本件相続開始前10年間において道路開設した事例はなく大半は路地状開発であることから、本件仮換地は同通達に定める広大地に該当しないとした事例(関裁(諸)平27第23号 平成27年12月15日裁決)

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