オフィス賃料

オフィスビルの賃料は、現在もリーマンショック前の水準に戻っている、という記事がありました。

「高い賃料で入居していた外資系金融機関などの相次ぐ撤退や規模の縮小に加え、

高スペックなビルが標準となり、物件の差別化は難しくなっている」(週刊東洋経済2017.6.17)という。

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サボテン

階段の踊り場のサボテンにいっぱいの子サボテンがつらなっています。

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更正の請求に関する裁決事例とその結果

いつもながら、広大地の意見書や不動産鑑定評価書を添付して相続税の還付即ち相続税の更正の請求をしています。

最近は特に共同住宅(4階建)、市街化区域内の農地、雑種地等の相続税の更正の請求の手続きを提携税理士と共同で仕事をしています。

広大地の意見書については、平成22年から相当数の意見書を作成している実績がありますので、普段通りに仕事を進めていますが、

不動産鑑定書による時価評価においては、念には念を入れて、

対象地の「周辺における公示価格や都道府県地価調査による基準地の標準価格の状況、近隣における取引事例等の諸資料に照らして評価通達等により算定された土地の評価額が客観的な換価値を上回ることが明らかであると認められるものが更正の請求が許される」(平成18年3月15日裁決・沖縄)

という内容を踏まえて、鑑定書の精度を高める努力を怠らないようにしていたら、不思議と更正の請求をした相続物件が税務署からその価額でいいですと認められるようになりました。

ポイントをついた努力は必要だと思います。

特にある都市の国税局の資産税審理研修資料は鑑定の時価評価において私に大きな影響を与えたと感謝しております。

 

地方銀行、アパート融資・貸出残高最大に!!

個人が建設する賃貸住宅への地方銀行の融資残高が、13.8兆円に膨らみ、日銀による09年の統計開始以降で最大となった、という記事がありました。(ヤフーニュース2017.6.7

人口が減少しつつあって、アパート・戸建・住宅共に空家が増えつつあるというにもかかわらず、地方銀行のアパート融資の貸出残高が最大になったといいます。

アパートも新築後5年程度は何とか空室も出ないかもしれませんが、駅から遠く、人口が減少しつつある地域であれば、必ずといっていいほどアパートの空室は発生します。

一度空室が発生すれば、次の入居者が前回の家賃では入居者は決まりません。

ほぼ前回の家賃を下回る家賃になりますし、修繕費がそろそろでてきます。

これからはアパート経営は、リスクの多い事業であることは間違いないと思います。

アパート建設をされるのであれば、銀行からの借り入れを極力少なくしていくことが求められると思います。

セミナー講師のご依頼をお受けいたしました

税理士先生のグループ勉強会において、「広大地」をテーマに話をしてほしいというお話を賜りました。

来年1月1日から税制改正で広大地評価が見直しされるということで、広大地が注目を集めていますので、「広大地」のテーマになったようです。

広大地評価の判定の実務をしていて思うに、広大地を適用するか否かでこれほど税額に影響する項目はないのではないかと思います。

又一方では「その地域」は時代と共に変化していますので、その変化を把握し、コンパクトに広大地に反映させるにはすこし時間と労力がかかります。

このような状況の案件を広大地として評価しようとすればリスクが伴います。

そのリスクを誰がとるのかが問題になる場合もあろうかと思います。

今回の税制改正で上記のリスクが少なくなることを期待したいと思います。

私道の評価

相続税法上私道の評価について争いになるケースがありますが、

今回は幅員約4m、奥行約42mの私道の価額が争いの対象となった事例(東裁(諸)平23第99号、平成23年12月19日裁決)です

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未登記袋地所有者の袋地通行権が認められた事例

未登記袋地所有者の袋地通行権が認められた事例(最高裁 昭和47年4月14日判決)

「Q&A重要裁判例による私道と通行権の法律トラブル解決法」(プログレス刊)によれば、袋地通行権の主張を認めた事例がありましたので掲載します。

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