2015年 7月 の投稿一覧

家賃の減額は、どのような場合に認められるのでしょうか!!

家

賃料減額請求権を行使するに当たって考慮すべき事項には次のものがあります。

(1)土地若しくは建物に対する租税その他の負担の減少
 土地、建物に対する租税としては、固定資産税、都市計画税、水利地益税などがあります。

(2)土地若しくは建物の価格の下落
土地、建物を投下資本と考えれば、投下資本の金額の低下は賃料に反映されるべきものと考えられます。

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松下幸之助 人生と仕事の心得

松下幸之助さんの下記の内容がとても感激しましたので、転記します。

『松下幸之助という生き方』(2015年7月29日、別冊宝島社刊) p56より

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昭和30年代後半、貿易自由化を迎えるにあたり、国際競争に勝つため、国内自動車メーカーは軒並み価格の見直しを始めた。

トヨタにカーラジオを納品していた東京の松下通信工業にも、その厳しい余波がやってきた。

「自動車の輸出をするためには、価格をうんとさげなければやっていけない。ひいては、そちらのラジオの値段を引いてくれ」というわけである。

その要求はかなり厳しい数字だった。 会議を繰り返す現場に、幸之助がやってきた。

「なんぼまけてくれ、とおっしゃってるんや」

「30%です」

「できるか」

「とてもできません」

「現在どのくらい儲けているんか」

「3%しか儲かっておりません。ここは値下げ幅を交渉しますか」

幸之助はそれを聞いて、ピシャリと言い切った。

「3%というのはどういうことや。そんな少ないことでは話にならへん」

そして、こう続けた。

「トヨタさんは正しい。仮に自分がトヨタの経営者であったら、やはりそうする。その要求は当然や。日本の産業をどうするのか。高い見地から考えれば当然やないか。3割引いても、1割儲かるよう、そっくり頭を入れかえるんや」

幸之助の思いはこうだった。企業の「適正利益」は10%。これはどうあっても確保しなくてはならない。

だが要求は30%の値下げだ。5%、6%の値下げなら人間、何とかやりくりしようとするが、ここまで大きければもう発想を転換するしかない。 発想を変えてできないことは少ない。松下が協力しなくてどうするんや。ここはやらないかんー―。

幹部たちは、血の出る思いで根本からラジオの設計を見直し、コストダウンの方策を練った。

半年後、幸之助が再び松下通信工業を訪れた。

「どや、あの件は」

幹部が晴れやかな表情で答えた。

「はい、値段を下げ、1割儲かるようになりました」

幸之助は満足した。そしてこう考えた。これは、トヨタさんが、30%引きという強い要求を持ってこられたからこそ、発想を転換することができた。先方に感謝せなあかん。 後に、幸之助はトヨタ自動車会長にこう伝えた。

「トヨタさんにも喜んでもらえ、おかげさまで、ウチも1割の利益が出るようになりました。いいこと気づかせてくれておおきに」

これを聞いた会長は、深い感銘を受けたという。

こうして松下は、その後年間150億円の「お得意様」をガッチリ確保したのである。

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昭和30年代後半にも適正利益は10%という概念がしっかり松下通信工業に根付いていたのにはびっくりしました。

さすが、幸之助さんですね。  

ワンルームマンション投資について

ワンルームマンション

「大坂ワンルームマンション投資術」(ダイヤモンド社刊)という書籍に、

ワンルームマンション投資にかかるリスクを7つ上げておられます。

①空室リスク

②家賃下落リスク

③修繕リスク

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地積が5,000㎡を超える広大地の評価について

公共公益的施設用地を開設した宅地

広大地通達において、広大地として評価する土地は、5,000㎡以下の地積とするとされていますが、地積が5,000㎡を超える土地であっても、公共公益的施設用地(道路)の負担が必要な開発行為を行わなければならない場合には、広大地補正率の下限である0.35を適用して評価してもよいとされています。

平成26年6月24日の裁決書には、上記の内容について下記のような記載があります。

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適正な継続賃料の算出方法はどれが適正か!

テナントビル

差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法及び収益還元価格を求めるうえで必要な適正な地代を算出する方法を用いて算出した金額の中間値を相当賃料額とした事例(東京地裁平成19年2月26日判決)

●原告(土地の賃借人)の主張
相当賃料は、平成9年の裁判上の和解により合意した額の半額である月額13万8650円である。

●被告(土地の賃貸人)の主張
本件土地の立地条件や利用状況に照らせば、その適正地代の算定に当たっては、土地上のビルの賃料収入に関する賃料に基づきいわゆる土地残余法(土地の収益還元価格を求めるうえで必要な適正地代の額を算出する方法)によるべきである。

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天神祭と花火大会

7月24日(金)~25日(土)は、大阪天満宮の夏祭り「天神祭」です。

日本三大祭りの一つ、「天神祭」は千年余の歴史を誇る大坂の夏の風物詩です。

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定期借地権について考える

一般定期借地権

国土交通省のHPの定期借地権の項目を見ていますと、旧法借地制度の問題点として

土地が返還されない問題

キャピタルゲインが借地人に移転する問題

③地価上昇に見合う地代収入が得られない問題

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遺産分割をする場合の価格の種類

正常価格・特定価格

不動産の価格を求める場合、

『鑑定評価によって求めるべき価格の種類は、原則として、正常価格です。
 ただし、相続の限定承認の場合であって、相続財産を持って債務者に弁済する場合の不動産処分を目的とする鑑定評価において求めるべき価格の種類は、原則として、早期売却を前提とする特定価格である(民932条)。この場合、当該相続人及び他の共同相続人の合意、又は代理人より正常価格の鑑定評価を要請された場合は、正常価格による。

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