広大地評価

本件各土地は、開発にあたって公共公益的施設用地 の負担が必要な土地なので、広大地の適用はあるとし た事例 (関東信越・公開、平成 28 年 2 月 29 日裁決)

本件各土地は、開発にあたって公共公益的施設用地 の負担が必要な土地なので、広大地の適用はあるとし た事例 (関東信越・公開、平成 28 年 2 月 29 日裁決)

1.本件各土地の概要

(1)本件 1 土地
・本件1土地は、幅員約16mの市道に接面する地積1,013 ㎡のおおむね長方形の土地である。
・本件 1 土地は、駅 から約 1.3kmに位置する。
・本件相続開始時において本 件土地は、使用目的を簡易倉庫及びコンテナ置場とし て賃貸されている。
・本件 1 土地の属する用途地域は、 準工業地域(建ぺい率 60%、容積率 200%)である。

(2)本件 2 土地
・本件 2 土地は、幅員約 8.5mの県道に接面する地積 633 ㎡のおおむね長方形の土地である。
・本件土地は、駅か ら約 1.1kmに位置する。
・本件相続開始時において貸家 (工場作業場)の敷地として利用されていた。
・本件 2 土地の属する用途地域は、準工業地域(建ぺい率 60%、 容積率 200%)である。

(3)本件 3 土地
・本件 3 土地は、その北側で幅員約 16mの市道、その西 側で幅員約 3mの市道に接面する地積 2,254 ㎡のおお むね長方形の土地である。
・本件 3 土地は、駅から約 1.3 kmに位置する。
・本件相続開始日において、駐車場用 地として利用されていた。
・本件 3 土地の属する用途地 域は、準工業地域(建ぺい率 60%、容積 200%)であ る。

 

2.争点

本件各土地は、広大地に該当するか否か。

 

3.審判所の判断

(1)広大地通達への当てはめ

イ 本件 1 土地から本件 3 土地までの各土地について
(イ) 審判所認定地域①においては戸建住宅の戸数は その地域における建築物の約 7 割を占めており、本件相続が開始した平成 23 年から過去 10 年の間には 3 棟 の中高層の集合住宅の建築もある一方で戸建住宅敷地 としての分譲もされていることからすると審判所認 定地域①における宅地の標準的使用は戸建住宅の敷地 であると認められる。 
そして、本件の 場合、審判所認定地域①においては中高層の集合住宅 が 10 棟存しているものの、上記の事情に加え、本件 1 土地から本件 3 土地までの各土地の容積率は 200%で あり、いずれも e 駅から徒歩で 15 分前後を要する場所 に位置し、最寄り駅との接近性に優れているともいい きれないこと、平成 22 年以降マンションの建築が進め られている事実はなく、マンションの敷地としての利 用に地域が移行している状況にはないことなどを総合 勘案すると、本件 1 土地から本件 3 土地までの各土地 は、マンション適地とは認められない。 
地積が 1,013 平方メートルの本件 1 土 地、地積が 633 平方メートルの本件 2 土地及び地積が 2,254 平方メートルの本件 3 土地は、いずれも「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が 広大な宅地」であると認められる。

(ロ) 当審判所の調査の結果によれば、本件 1 土地から 本件3土地までの各土地の形状や公道への接面状況は、 別図 3 のとおりであると認められるところ、これらの 状況に鑑みると、請求人らが主張する開発想定図(別 図 3)はいずれも審判所認定地域①における標準的 な宅地の地積(110 平方メートル程度)を踏まえて、 同地積に近似した面積によって整形に区画割する方法 によるものであり、開発方法として十分な合理性を有 するものであると認められる
なお、本件 2 土地については、その南側に市道 s 号 線が通っているが、本件 2 土地と当該市道の間には水 路が通っているため、本件 2 土地の南側を進入経路と する宅地開発ができないから、別図 3 のとおり道路を 開設しての開発行為が合理的と認められる。
したがって、本件 1 土地から本件 3 土地までの各土 地については、道路を開設する開発行為が経済的に最 も合理的であり、開発行為を行う場合に公共公益的施 設用地の負担が必要と認められる

(ハ) 以上によれば、本件 1 土地から本件 3 土地までの 各土地は、いずれも広大地に該当する。 

広大地・評価単位セミナーのお知らせ(2017年9月11日)

いつも当ブログをご覧いただき、誠にありがとうございます。

弊社主催の平成資産研究会、評価単位セミナー(IN大阪)を下記日程で開催することが決定いたしました。

相続財産の評価単位・地目の判定は、広大地の判定にも大きな影響を及ぼします。裁決事例等を交えながら、その考え方を紐解いていきます。

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広大地と個別事情

広大地か否かを判断するにあたり、対象地における「個別事情」を考慮する必要はない、という事情があります。

この項目はとても重要な事です。広大地は想定条件が多く、なおかつ正確にこうですと定めた事項も少ないことも事実です。

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夏季休業のお知らせ

平素は格別のご愛顧を賜り厚く御礼申し上げます。

弊社では、下記の期間を夏季休業とさせていただきます。

平成29年8月11日(金)~8月20日(日)

お電話・メール等の返信は8月21日(月)以降となりますので、お急ぎのご用件は早めにご連絡くださいませ。

また、夏季休業後のご返信のご連絡先・ご用件等はメール(info@erea-office.com)を頂ければ幸いです。

期間中は何かとご迷惑をおかけしますが、何卒ご了承 のほどよろしくお願い申し上げます。

 

 

更正の請求に関する裁決事例とその結果

いつもながら、広大地の意見書や不動産鑑定評価書を添付して相続税の還付即ち相続税の更正の請求をしています。

最近は特に共同住宅(4階建)、市街化区域内の農地、雑種地等の相続税の更正の請求の手続きを提携税理士と共同で仕事をしています。

広大地の意見書については、平成22年から相当数の意見書を作成している実績がありますので、普段通りに仕事を進めていますが、

不動産鑑定書による時価評価においては、念には念を入れて、

対象地の「周辺における公示価格や都道府県地価調査による基準地の標準価格の状況、近隣における取引事例等の諸資料に照らして評価通達等により算定された土地の評価額が客観的な換価値を上回ることが明らかであると認められるものが更正の請求が許される」(平成18年3月15日裁決・沖縄)

という内容を踏まえて、鑑定書の精度を高める努力を怠らないようにしていたら、不思議と更正の請求をした相続物件が税務署からその価額でいいですと認められるようになりました。

ポイントをついた努力は必要だと思います。

特にある都市の国税局の資産税審理研修資料は鑑定の時価評価において私に大きな影響を与えたと感謝しております。

 

セミナー講師のご依頼をお受けいたしました

税理士先生のグループ勉強会において、「広大地」をテーマに話をしてほしいというお話を賜りました。

来年1月1日から税制改正で広大地評価が見直しされるということで、広大地が注目を集めていますので、「広大地」のテーマになったようです。

広大地評価の判定の実務をしていて思うに、広大地を適用するか否かでこれほど税額に影響する項目はないのではないかと思います。

又一方では「その地域」は時代と共に変化していますので、その変化を把握し、コンパクトに広大地に反映させるにはすこし時間と労力がかかります。

このような状況の案件を広大地として評価しようとすればリスクが伴います。

そのリスクを誰がとるのかが問題になる場合もあろうかと思います。

今回の税制改正で上記のリスクが少なくなることを期待したいと思います。