1.「生産緑地」2022年期限、都市農地維持・税優遇へ!!

農林水産省と国土交通省は、都市部の農地「生産緑地」を維持するための対策に乗り出す。地主の相続税を猶予したり、硬直的な土地の貸し借りの仕組みを柔軟にしたりして、企業やNOPが借りやすくする。市民農園などの形で活用を促す狙いだ。生産緑地の多くは2022年に期間満了を迎え、宅地転用が加速する恐れがある。東京などでは今後、緑地の保全が課題になる

現在の生産緑地は1992年、都市部に農地を残す目的で導入。地主には30年にわたる税優遇を認める代わりに、営農を義務付ける。全国には約1万3千ヘクタールあり、東京都で約3200ヘクタールを占める。高齢化に伴う代替わりで徐々に売却するケースが増えている。22年には全体の約8割に農地が優遇期間である30年の期限を迎える。

期限切れの際、地主は利用を10年延長するか、市区町村に農地の買取りを求めるか選べる。だが、営農をあきらめる人が増えれば、一気に宅地化が進む可能性がある。住宅価格の急落など、「2022年問題」として懸念する声がある。農水省などは生産緑地の維持で影響を和らげる。

両省が力を入れるのは生産緑地の貸借。地主自ら耕作しなくても、企業やNPOに農地を貸し出せば相続税の納税猶予の対象とする。これまでは貸借への国の支援がなく、代替わりで営農をやめた場合は土地を売るしかなかった。15年の都市部の市民農園数は約3360件と9年前の3割増。借り手のニーズは強く、都会の飲食店に新鮮な野菜を届けるといったサービスの広がりも期待できる。  (2017.9.6日本経済新聞)

 

2.アパート融資急減、節税目的の建設一巡!!

個人向けのアパートローンが急減速している。日銀によると、2017年4~6月の新規貸出額は前年同期に比べ15%減の7171億円だった。金利低下に加え、15年の相続税の課税対象拡大を背景に節税目的で増えていたアパート建設が一巡してきた

減少率は統計のある09年以降最も大きい。国土交通省がまとめた6月の新設住宅着工戸数は貸家が3万5967戸で前年に比べ2.6%減った。減少は20か月ぶりだ。4~6月は0.3%増にとどまっており、融資額の減少に合わせて17年度は減少に転じそうだ。

アパートローンが急増してきたのは相続税対策がある。更地など所有地にアパートを建てると、課税時の評価額が下がる。

融資は債務となるため財産額が圧縮され相続税の負担が減るため、利用が増えた。都市部に比べ貸出先の少ない地方でも地銀が積極的に融資した結果、将来の人口減少にもかかわらずアパートが増えた。供給過剰で空室率が上昇し、アパートを建設した個人の重荷となる可能性がある。(2017.8.22日本経済新聞)

 

3.不動産テック、変わる市場、中古住宅取引底上げ!!

金融にITを融合したフィンテックに続くか。不動産業界でもデジタルテクノロジーが変化を迫ろうとしている。業者の情報優位で価格が見えにくい慣行に挑み、事業化を進めるベンチャーが続出。中古住宅市場の底上げや空き家対策に一石を投じる。「不動産テック」の動きと課題を追う。

国土交通省によると住宅ストック資産額は350兆円に上り、全国に6060万戸ある。問題は流通する住宅のうち9割が新築で、中古は極端に少ないこと。購入時の価格はわかるが、取引のデータが一元的に整っていないなどの理由で、数年後の価値がどう変わったか把握するのは難しい。

野村総合研究所の谷山智彦氏は「AIとビッグデータ解析で価格推定の新サービスが生まれた。昔は業者に依頼しないとわからなかった情報を簡単に低コストで知ることができる」と話す。マンションマーケット(東京・中央)は全国のマンション価格を推定し、月間16万人が利用している

◆空き家に着目

中古物件で深刻化しているのが空き家問題だ。820万戸に上り、住居の1割以上を占める。2030年に3割を超えるとの試算もある。国交省幹部は「空き家は不動産価格も悪化させる」と懸念する。

これに着目するリノベーション業者がある。リノベる(東京・渋谷)はフェイスブックなどで客を募り、築20年超の「空きマンション」を改築して販売する。

都内で30000万円前後の物件に900万円の工事費を投じ、内装を客の好みに変える。施工実績は1200件で、買い手は平均37歳。山下智弘社長は「中古の価値を高める」と話す。

中古市場の停滞を反映し不動産価格は15年前からマイナス基調が続く。家賃を含む住居は消費者物価指数の5分の1の比重にあたり、6月も前年同月比0.2%下落と足を引っ張る。デフレを象徴する領域も、不動産テックで活性化すれば風景が変わるかもしれない。(2017.8.2 日本経済新聞)

 

4.販売用不動産、2年ぶり減少、用地確保難しく!!

順調だった不動産開発・販売が停滞する懸念が出てきた。不動産大手5社が抱える販売用不動産は6月末で計3兆1079億円と3月末から0.4%減った。減少は9四半期ぶり。地価上昇や開発競争の激化で各社とも用地確保が難しいためだ。不動産市況の過熱感を映している。不動産需要が根強いなか、開発が滞り在庫が減れば、販売機会を逃しかねない。

販売用不動産は一般向けの分譲マンションが中心で、投資家に売却する収益不動産なども含む。

開発中の物件も含めると6月末では三井不動産、住友不動産、東急不動産ホールディングスの販売用不動産が3月末から減少した。三菱地所も2016年9月末をピークに頭打ちとなっている。

13年の日銀の異次元緩和以降、各社とも低金利を追い風に開発を進めて販売用不動産を積み増ししてきた。残高の伸びに一服感が出ているのは物件の売却が進む一方、新たな開発用地の確保が滞っているためだ。

一因が開発に適した用地の減少だ。最近は通勤・通学に便利な都心や駅に近い物件が好まれるが「開発が進み、用地が売りに出されることが少なくなっている」(三井不)。日本不動産研究所によると、17年1~6月(上期)に国内で公表されたマンション用地の売買は29件で、半期で09年上期以来の低水準だった。

不動産投資が活発で、用地の取得コストも上昇しやすくなっている。「入札では訪日客需要を追い風にホテルが強い」(三菱地所)。不動産サービスのCBREによると、不動産価格の上昇を受け、賃料収入などの投資利回りは過去最低水準まで低下している。(2017.9.1日本経済新聞)

 

5.農地大規模化後押し、同意手続きを緩和 農水省!!

農林水産省は、持ち主のはっきりしない農地を大規模農家に貸しやすくする。相続時に登記上の名義が変更されていない農地を対象に、貸し出す際に必要な相続対象者の同意手続きの要件を緩和する。農地バンク(農地中間管理機構)が農地を集めやすくし、大規模農家への貸出を促進する。農地の大規模化を後押しする狙いで、同省は来年の通常国会に関連法案の提出をめざす

持ち主がはっきりしない農地は全国で約93万5000ヘクタールありのうち全体の2割に達する。東京都の面積の約4倍だ。このうち少なくとも半分は名義人の死亡が確認されており、明治生まれの故人のケースもある。こうした農地を賃借する場合、相続の権利を持つ人すべての共有地なので同意を得る手続きが煩雑になる。

農水省は適当な管理者がいる農地などに限り、過半に満たなくても貸し出せるしくみに改める方向だ。10年以上など大規模農家が望む長期間の貸借に対応するため、貸し出す期間をのばすことも検討する。こうした制度改正は財産権との兼ね合いがあり、民法を所轄する法務省などと調整を進める。農水省は2018年度中にも要件を緩和したい考えだ。 (2017.8.8日本経済新聞)

 

 

↓↓↓続きは下記よりPDFをご覧ください↓↓↓

 

お問合せ