1.長谷工、連続増益に影、マンション施工に値下げ圧力!!

マンション建設で「困ったときの長谷工」と頼られる業界最大手、長谷工コーポレーションの事業の先行きに影が差している。マンションの販売鈍化で、蜜月関係にあった顧客の不動産大手から施工コストの引き下げ圧力が強まっているためだ。2018年3月期は8期連続の増益を見込むものの、今後はリフォームなどの事業を強化できるかが大きな課題OK

ここ数年の投資ブームなどで、首都圏のマンション平均価格は足元で6000万円近くに高騰。不動産各社はファミリー層などが購入しやすい価格帯の物件の増加にカジを切っている。ただ建設資材や人件費の高騰は悩みの種。そこで各社が頼ったのが長谷工だった。

長谷工は設計・施工のコスト低減に強みを持ち、4000万円前後の物件の施工を得意とする。前記の連結売上高は7723億円。主力のマンション建設関連事業が7割を占め、金額では大手ゼネコンを抜いて首位だ。

中・低価格物件の需要拡大を受け、首都圏での長谷工の施工シェアは前期で36%と、5年前よりも10ポイント超上昇した。三菱地所や野村不動産は専用ブランドまで用意し、長谷工への発注を強化。大手ゼネコンが首都圏のオフィスビル建設などで手いっぱいだったのも、長谷工には追い風だった。

ただ足元では雲行きが変わってきた。不動産経済研究所(東京・新宿)によると、首都圏の17年1~6月のマンション販売は1万4730戸。価格高騰を受け、13年同期の6割程度の水準にとどまる。契約率も好不調の目安となる7割を2年連続で下回っている。

東京カンテイは「今年から不動産大手が相次いでマンションの販売価格を1割強値下げし、ゼネコンへの値下げ圧力も強まっている」と語る。これが中・低価格帯の物件にも波及しており、不動産各社は長谷工に施工コストの引き下げを迫り始めた。(2017.9.21日本経済新聞)

 

2.梅北地下道、歴史に幕!(グランフロント―スカイビル間)

大阪駅北側の再開発エリア「うめきた2期地区」の地下を横切り、グランフロント大阪とインバウンド(法人外国人)に人気の梅田スカイビルを結ぶ地下歩道「梅北地下道」が姿を消す1928年完成の地下道は地下化されるJR東海道線支線と地下で交差するため、まず全長205メートルのうち東側の165メートルを12月に閉鎖。2024年ごろには残りも閉鎖され1世紀近い歴史に幕を閉じる。

うめきた地区の基盤整備を担当する都市再生機構(UR)は地下歩道の代りに地上歩道を設け、西側に40メートル残る地下歩道と結ぶ。梅田スカイビルの最上部にある空中庭園の16年度入場者(約140万人)の7割はインバウンドが占めており、観光客やビジネスマンら歩行者の往来を確保する。

うめきた2期再開発に合わせて貨物列車などが通る東海道線支線が地下化され、不要になる西側の地上線路が撤去されて地上を通れるようになる24年ごろ、西側の残り40メートルの地下歩道も閉鎖される予定だ。

梅北地下道は佐藤町地下道とも呼ばれる。JR大阪駅や阪急梅田駅とスカイビルなどがある西側の大淀地区の間にはかつて梅田貨物駅があり、この地下道がないと南か北へ遠回りする必要があった(2017.9.22日本経済新聞)。

 

3.AI時代のサムライ業、税理士らコンサル志向に!!

「皆さんの仕事を2つに分けてみてください。機械や人口知能(AI)でもできる仕事。人間にしかできない仕事。前者だけの場合、大至急、新事業を始めてください

公認会計士と税理士の資格を持つ藤田耕司氏は半年前、日本公認会計士協会東京会のセミナーで講師を務め、200人超の会計士にこう言い切った

藤田氏は6年前、大手監査法人のトーマツを辞め、自ら税理士事務所を開設した。加えて2015年10月には一般社団法人・日本経営心理士協会を立ち上げ、「経営心理士」の育成を始めた。

経営心理士とは「自分や従業員、顧客の心理や感情を学び、事業の成功につなげる民間資格」と藤田氏は説明する。心理学を独学し、独立後は約700件の経営コンサルティングを実施した経験を生かして、民間資格ビジネスを立ち上げた。

「残念ながら、税務書類の作成、税務代理、税務相談という税理士の主要業務は、すべてAIに取って代わられそうだ

税理士の牧真之介氏は危機感を強める。税理士は、経営者が最も付き合う機会が多いサムライ業とされ、中小でも毎年必ずやらなければならない税務書類の作成を担うからだ。だが、その強みが自動化されかねない

今、牧氏が注力するのは、経営者と1日かけて「経営5か年計画」をつくる仕事だ。夢は何か、なぜ頑張るのかなど、本人の話を聞きながら一緒につくる。その後も計画を実行できているか、ダメならどうするか、毎年合宿して一緒に考える(2017.10.2 日本経済新聞)。

 

4.不動産投資 迫る天井、上場REITによる不動産取得、減速!!

「変える物件が見つからない」。東京都内に拠点を置く不動産投資信託(REIT)の運用会社の幹部は話す。REITに組み入れる物件は主に入札で競り落としていくが、今年に入り応札を見送ることが多くなった。想定以上に物件価格が高すぎるためだ

国内の上場REITによる17年4~9月の購入総額は、今月15日時点で4432億円にとどまる。16年の同じ時期と比べ半分になった。

ブームは一巡した――。関係者が口をそろえるのは、REITだけでなく、賃貸アパート経営向けの融資も同じだ。

建設会社幹部が「顧客の警戒感が強い」と話すように、アパートローンは急速に陰る。アパートを立てれば更地のときより評価額が下がる。相続税対策をうたい文句に都市・地方の地主に営業をかけてきたが、もはや供給過剰。空室も目立つ。「収益が思うように上がらないリスクが意識され、売る側も買う側もみな二の足を踏んでいる」。

国土交通省によると、7月の貸家の着工戸数は前年同月比3.7%減と、2ヶ月連続で前年割れ。4~6月の金融機関による個人向けアパートローンの新規貸出額も前年同月比15%減った。地価がいくらか上がっただけでは、投資妙味は増さない

ラサール不動産投資顧問の高野靖央チーフストラテジストは「日本の不動産価格の上昇は終わりに近づいている」と警告する日本不動産研究所(東京・港)がこの春に実施した投資家調査でも7割近くが「ピークに達している」と回答した。

東京五輪が3年後に迫るが、すでに地価と不動産投資の世界では、「上値」と「天井」がちらついている。(2017.9.22日本経済新聞)

 

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