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広大地評価・判定

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必見 平成29年12月中旬 「広大地評価判定の重要裁決事例集」(プログレス刊)を発売開始!

広大地評価判定の重要裁決事例周 小林穂積著
弊社では、多数の広大地の意見書(300件超)を発行するとともに意見書の質の向上に努めるため、国税不服審判所の裁決事例の研究に努め、国税庁や国税不服審判所の考え方を理解し、広大地評価・判定の実務に応用して広大地評価の判定意見書を作成し成果を上げております。
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500㎡以上で相続した土地の広大地のことなら、お気軽にご連絡下さい
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ご安心ください このような条件でも広大地判定できました

ケース1 賃貸マンション(3階建)の敷地として利用されている土地

地形図区画割図面積表
地形図
ケース1 概要
この案件は、3階建の賃貸マンションが建っていれば、広大地にならないと考えて広大地にせず、相続税の申告をされた方が、更正の請求をして広大地と認められた事例です。本件土地は、西側幅員約4.3mの市道(一部私道負担あり)に等高に接面する間口約22.7m、奥行約78mのほぼ長方形 1,826.44㎡の土地である。駅から1.8kmに位置し、相続開始日当日、賃貸マンション(3階建て)の敷地として利用されていました。周辺の利用状況は、中小規模一般住宅のほかモータープール・小工場・事業所・共同住宅等が混在する地域である。用途地域:準工場地域(建ぺい率60%、容積率200%)

ケース2 月極駐車場の敷地として利用されている土地

地形図区画割図面積表
ケース2 概要
この案件は、下記に記載のように学生賃貸マンション等が多い地域の物件でしたが、広大地の意見書を申告書に添付し、広大地が認められた事例です。本件土地は、北側幅員約8mの市道、東側幅員2.1mの通路(建築基準法上の道路ではありません)に等高に接面する面積1,778㎡のほぼ台形の平坦な土地である。駅から、1.4kmに位置し、相続開始日当日、月極駐車場として利用されている。周辺の利用状況は、総合大学の近くに位置し、学生寮・賃貸マンション・中小規模一般住宅・事務所・モータープール等が混在する地域である。用途地域 第二種住居地域(建ぺい率60%、容積率200%)

広大地判定の意見書で相続税の節税をサポート

 

重要相続税申告時に広大地意見書添付の効果は、節税に大きく影響

開発図面や開発登録簿等、税務署が納得しやすい実例に基づく資料を揃え、広大地判定の成功実績豊富な不動産鑑定士が、広大地判定の意見書を提出することによって、税理士の先生方のリスクを軽減し、お客様に喜ばれるサポートを致します。

広大地の無料診断を実施中ですので、お気軽にご相談下さい。

 

広大地に該当すれば評価額はほぼ半額 広大地無料診断受付中

 

 

広大地と評価単位

広大地評価のご依頼をお受けしておりますと、この土地(例えば2,800㎡)が広大地になるか否か調べてほしいとご依頼があります。調査してみますと、その地域は、広大地の適用要件を満たしているのですが、この土地(以下、対象地という)は、3つに区分され、Aは1,100㎡、Bは1,300㎡、Cは400㎡と区割した結果、AとBのみが広大地に該当し、Cは面積要件(500㎡以上)に当てはまらず、広大地ではないという事になりました。

広大地と評価単位

というのも、このケースの場合は、A・B・Cともに法人様への駐車場として各法人様と賃貸借契約を締結しておりますので、各法人様毎に雑種地として3つの評価単位となったためです。

本件は、対象地を広大地として申告するにしても、しっかりと調査して申告しなければならない事は、言うまでもありません。

 

広大地評価において留意すべき事項

1.マンション適地の判断基準

広大地判定における「マンション適地」か否かの判定は、その宅地の存する地域の標準的使用の状況を参考にすることになります。

広大地通達にいう「その地域」とは、土地の利用状況の連続性や地域の一体性を分断して土地利用上の利便性や利用形態に影響を及ぼすことがあり得る客観的な事情を総合勘案し、利用状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解するのが相当である、としています。

平成24年12月14日付の公開裁決(仙台)では、下記のように述べて、マンション適地に該当すると判定しています。

平成24年12月14日付 公開裁決(仙台)
このように交通・接近条件で本件X地域に比しやや劣る本件乙地域の標準的使用及び開発状況は、本件相続開始日現在において、3階建ての集合住宅が3棟あったほか、○○マンションが建築中であり、本件相続開始日以後に本件乙地域内で建築された建物は、2階建ての保育園及び5階建ての老人短期入所生活介護施設であり、平成10年以降、1,000㎡以上の土地について戸建住宅用地を含めて開発行為は一切行われていない。加えて(二)念のために本件X地域が所在する本件土地区画整理事業の施行地区内の開発行為は一切行われていない。これらのことからすると、本件A土地の最有効使用は、戸建住宅の敷地として細分化して利用することではなく、中高層の集合住宅等の敷地として一体的に利用することであると認められるのが相当である。したがって、本件A土地はマンション適地に該当すると認められる。

マンション適地

2.公共公益的施設用地の負担の必要性

評価基本通達の「その地域」における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な土地に当たり、公共公益的施設用地の負担が必要と認められるならば、評価基本通達に定める広大地として評価することになります。

以下において国税不服審判所の裁決事例を掲載しました。

裁決事例(仙台 公開:平成21年8月28日裁決) 
「仮に本件土地について路地状開発を行うとすれば、別紙の原処分庁が主張する開発想定図にある開発を行うことが想定されるところ、この場合の路地の長さは20m程度必要となるが、このような長さの路地がある路地状開発の事例も、本件甲地域内の路地状開発の事例6件の中に1件もない。そうすると、原処分庁の主張する開発想定図は、本件甲地域においても一般的な開発想定図であるとは言えないから、本件土地については、別紙のとおり、道路開設による開発をするのが経済的に最も合理的な開発であると認められる。したがって、本件土地は開発行為をするとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要な土地であると認められる。」

ここまで踏み込んだ裁決書は少ないかと思います。

この裁決書から読み取れることは、路地の長さが20mという数字だと思います。これ以上の路地の長さは一般的でないので、その地域の実状と照らして判断しましょうと考えていけばいいのかと思います。

路地状開発を否認した裁決事例(関裁(諸)平15第77号・平成16年6月28日裁決)がありますので、要点のみ記載致します。

関裁(諸)平15第77号・平成16年6月28日裁決

①本件土地は、開発行為を行うとした場合には開発許可を必要とする土地であり、また、各認定事実によれば、明らかに潰れ地が生じない土地には該当しないから、本件土地の価額を算定するについて、評価基本通達24-4を適用することは合理的と認められる。

②本件土地は公道からの奥行の長い土地であるから、仮に本件土地を課税庁が主張するような旗状の宅地として開発する場合、公道から離れた土地については、公共公益的施設用地としての道路に代えて公道に通ずるための通路が必要となる。そして、この通路部分は、通路として用途が限定されることとなり、また旗状に画地を分けることにより、本件土地内に不整形な画地を生み出すことになるから、このような開発は、公共公益的施設としての道路を設ける開発と同様に、本件土地の評価額を低下させる原因となることが認められる。そうすると、このような事情を考慮した場合、本件土地を評価基本通達24-4の定めに従って評価することは必ずしも不合理であるとは言えない。

公共公益的施設用地(道路)

 

 

お客様の声

VOICE課税庁へ提出した広大地判定の意見書があっさり申告是認となり、非常に安心しました

沖中税理士事務所
税理士 沖中恒彦先生
不動産鑑定士の小林先生が定期的に配信されているメールマガジンやブログを拝見し、広大地判定に関する裁決事例、判決時例の研究・研鑽度が高く、不動産流通業界の動向への関心度も非常に高い先生だと思い、広大地判定の意見書作成を依頼することに致しました。

作成いただいた意見書を課税庁へ提出したところ、判定意見の具体性とこれに添付された判定地・周辺地域の大量の情報・資料は、課税庁への強い説得材料となり、意見聴取すらなくあっさり申告是認となり、非常に安心いたしました。

小林先生に、広大地の判定と意見書作成をお願いして、本当に良かったです。

 

 

VOICE相続財産の価格を大幅に下げる事が出来て大いに助かりました

河原 淳元様(個人)
不動産鑑定士の小林先生には、平成23年に母親の相続に絡んで広大地判定の意見書を作成して頂き、相続財産の価格を大幅に下げる事が出来て大いに助かりました。

もしもあの時、広大地という発想がなければどうなっていたか、と考えると胸を撫で下ろす思いである。私どもは、今も長男が家督相続をすることで兄弟共々合意しているので、資産が長男に集中するため専属の税理士、石川先生の勧めで不動産鑑定士に広大地の意見書作成を依頼した。
税理士の石川先生から、不動産鑑定士の広大地の意見書を相続税の申告書につければ、相続財産が半減し、相続税が安くなる可能性があると提案された時は、凝り固まった税務担当者が本当に広大地として判定してくれるのかと半信半疑であったが、今から思えばやって良かったと思う。
私の友達も相続の時に、他の不動産鑑定士に広大地判定の意見書を作成して相続税申告したが、否認され、その友人が不動産鑑定士の評価は半分は否定されると言っていたことを思うと、小林先生に依頼して本当に良かったと思っております。
また、今回は父の相続が発生して、平成23年に作成して貰った広大地判定の意見書に基づき、相続税の申告をすると共に、個人の資産を一部法人へ移して税金対策をしなければと思い、不動産鑑定士の小林先生に力をお借りすることになり、本当にこのご縁は忘れる事のないものになりました。(2017年 2月)

 

VOICE粘り強く調査をしてもらい、数百万円相当の節税ができました

検索
粉川 保啓様
広大地評価に該当するか否かで相続税評価額が相当変わってくるということで以前から気になっていました。実際の相続に際し、ネットで情報を探していたところ一番目を引いたのは、アプレイザル総研さんの具体的かつ詳細な多数の広大地評価の実例でした。この先生なら、託しても大丈夫。いや託すなら、この先生以外にいないとの思いが強くなり、広大地判定の評価をお願いしました。
私の土地は、戸建分譲地が、最有効使用に該当するか微妙なケースでしたが、小林先生は、粘り強く綿密に周辺開発事例を収集して頂き、大変説得力のある意見書にまとめあげて頂きました。お陰様で数百万円相当の節税となり、大変感謝しております。

 

ご依頼の流れ

STEP 1お問い合わせ
お電話またはメールにてお問い合わせ下さい。3営業日以内にご連絡しますので、その際にお伝えする「資料」をお送り下さい。
STEP 2物件の机上調査
物件の机上調査
お客様の土地が広大地に該当する可能性をまず、地図上で判定します。(ここまで無料)※70%程の正確さで広大地に該当するか分かります。
STEP 3役所調査・現地調査
役所調査
実際に現地に入り、調査を行います。また役所の資料も請求し、広大地に該当する可能性をより詳細に調べます。(※役所調査によって、90%の正確さで広大地に該当するかが分かります。)
STEP 4広大地の意見書作成
調査の結果、「広大地に該当する可能性が高い」と判断した際には、着手金のご入金後、意見書を作成致します。通常、正式なご依頼から意見書の発行まで3週間ほどお日にちを頂きます。お急ぎの場合は、お申し付け下さい。
STEP 5広大地の意見書納品
広大地の意見書を納品致します。納品が完了してから「2週間以内」に残金をお支払い下さい。

初回無料相談の流れ

Ⅰ ご用意頂くもの2 お伺いする内容3 15分~30分程
・対象地が分かる住宅地図
・公図
・不動産の登記簿
・地積測量図
・土地の概要
・相続発生の時期
・不動産のl利用状況
・その他必要に応じてお伺いします
お話しさせていただき、対象の土地が広大地に該当する可能性をお伝えいたします。
お問い合わせ
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広大地フローチャート

はい、建っていません
はい、戸建住宅ばかりです
はい、500㎡以上です
はい、10分以上かかります
はい、道路が必要です

簡易ですが、フローチャートにて広大地に該当する可能性をご確認下さい。詳しく調査が必要な場合は、お気軽にご相談ください。

 

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