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不動産の時価評価

低額譲渡にならないための不動産の時価評価

不動産の時価とは?

土地の評価を不動産鑑定士に依頼すれば、揉めるリスクや税務署から指摘を受けるリスクを回避します。すべて自分の力だけで行うより、多少費用がかかっても、不動産についての専門家である不動産鑑定士の力を活用した方が、効果的です。法人・個人間・親子間の不動産の売買で著しく低額の売買をすれば、課税対象となります。
鑑定書は、時価を説明する資料として最適です。この価格、安すぎと税務署から言われたらどうしようと悩んでいる場合は、お気軽にご相談ください。

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不動産の評価で困ったことがありましたらいつでもご連絡下さいませ
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不動産は、大変高価なものであり、不動産の売買はそう何度もするものではないのが一般的です。特に同族法人・役員(個人)間、親族間の売買など時価より著しく安く売買したり、相当高額な価格での取引は、税務上認められないケースがあります。

不動産を低額譲渡した場合

売主個人 → 買主個人
  • 売主:所得税がかかります
  • 買主:贈与税がかかります
売主個人 → 買主法人
  • 売主:みなし譲渡課税がかかります
  • 買主:法人税がかかります
売主法人 → 買主個人
  • 売主:法人税がかかります
  • 買主:所得税がかかります
売主法人 → 買主法人
  • 売主:法人税がかかります
  • 売主:法人税がかかります

法人・個人ともに適正な価格で不動産を取引しなければ、上記のような税金が課税されますので、不動産鑑定士による鑑定評価書に基づき取引すれば、税務調査が入った場合や、税務署からのお尋ねに対する疎明資料となります。不動産の価格は一口では説明しにくい一面を有するため、鑑定評価書があれば、これらに対するリスクヘッジが可能であり、安心して取引が可能です。
又、同族間の売買などにおいても、恣意的になりがちな不動産取引も恣意性排除の効果があり、互いに後腐れがなく、なおかつ同族間の争いごとをあらかじめ防ぐことが出来ます。

 

特別な事情と不動産鑑定による時価

本来、相続財産は、相続財産基本通達に定められた評価方式によって評価すべきですが、 不動産、特に土地は個性が強く、実質的な租税負担が不平等になってしまうことがあります。即ち、正しい時価が算出されず、不平等になってしまうケースがあります。例えば下記の裁決事例(平成25年5月28日裁決)があります。

裁決事例(平成25年5月28日裁決)

上記(1)のとおり、評価通達に、定められた評価方法により算定される価額が時価を上回る場合には、評価通達の定めにより難い特別な事情がある場合に該当すると言え、その場合には評価通達の定めによらず、他の合理的な評価方法により評価する事が許されると解されるところ、本件土地につき、広大地通達を適用して算定される価額(150,452,114円)は、本件土地の本件相続開始時における価額(時価)である審判所鑑定評価額(69,300,000円)を上回ることから、本件土地の評価額を評価するに当たっては、評価通達の定めにより難い特別な事情があると認められ、本件土地の評価額は審判所鑑定評価価額とするのが相当である。

この審判事例の評価額を整理すると、以下のようにります。

裁決事例

上記審判事例は、広大地評価をして時価を算出しても、その時価は必ずしも適正な時価を表さない場合、すなわち市場価値を反映していないことがあることを物語っています。個別性の強い土地の場合は、このような場合があるので、注意が必要です。

本審判事例が仮に評価通達による評価額のままだった場合、遺産分割で手に入れた相続人が物件を売却しようとしても、6,000万円でしか売却できない可能性があります。このような事態が想定されることを考えると、再考が必要だと思います。

下記のような土地の場合、路線価等の財産評価基本通達によるよりも鑑定評価により評価した方が良いと思います。鑑定による評価額が、路線価等により求めた時価より低くなることにより相続税額が減額される可能性が高まります。

  • 間口が狭く細長く面積が大きな土地
  • 法面や崖地がある土地
  • 間口が狭く不整形な土地
  • 土地が傾斜地に存し、造成費が高くつく土地
  • 高圧線が付着した土地
  • 土砂災害警戒区域等に指定された土地
  • 地下鉄が通る土地等

弊社においては、ご依頼主との打合せにより鑑定評価書等を発行しない限りにおいて、原則無料にてご相談に応じております。したがってご依頼主のご意向とその効果が一致するか否かをご検討いただいたうえで、ご依頼主のご依頼をお受けしておりますので、安心して不動産鑑定・広大地等に関するご相談を承っておりますので、お気軽にお声をお掛けください。

 

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