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相続人間で争いにならないための評価

相続した不動産の時価評価

相続税上の土地評価

相続税の財産評価の価額は、相続税法22条(評価の原則)により、当該財産の取得の時における時価によるとされていて、国税庁の定める「財産評価基本通達」の定めに従い評価します。ここで求める相続税法上の時価は、土地の相場(市場価格)よりも、相続税評価額の方が低く、求められています。(一般的に市場価格の7割、公示価格の8割を目安とすると言われています)。

遺産分割・財産分与における不動産評価

遺産分割をするにあたって、不動産をどう分けるかについては、

  1. 用途別(居宅部分・共同住宅・農地等)
  2. 時価(相続税評価額・固定資産税評価額・鑑定評価額等)

などが考えられます。不動産、特に土地は一物五価とも言われ、1つの物件に複数の価格が存在します。

収益を反映させる鑑定評価例えば、相続税評価額・固定資産税評価額には、その共同住宅が高収益物件であろうと空き家が多い低収益物件であろうと、その収益は考慮されていません。そうなってきますと、どの物件を取得するかによって不公平が生じるケースも出てきます。このような場合には、その物件の収益を価額に反映させる事が出来る不動産鑑定士による鑑定評価を依頼する方法が適切な選択です。

遺留分減殺請求等の争い

遺言書によって遺産分割したから争いは起こらないケースもありますが、遺留分を侵害している遺言書の場合、遺留分を侵害された相続人は、他の相続人に対して遺留分減殺請求をすることが出来ます。

相続人間の話し合いがつかず、争いになった場合、裁判所の土地の価額は、相続税評価額ではなく、時価となる場合が多いと考えるべきです。裁判所の考える土地の時価は、「不特定多数の当事者間の自由な取引において通常成立する客観的な交換価値」です。不動産鑑定における「正常価格」の概念に相当します。

相続の実務上、一般的に相続税評価額で処理しますが、相続人間で争いが生じた場合、上記のごとく時価で財産を評価することになります。時価の評価は不動産鑑定士による鑑定評価に基づく事になります。私の担当した事例で下記のようなケースがあります。

  1. 相続税路線価による価額・・・・51,000,000円
  2. 広大地の評価額・・・・35,000,000円
  3. 鑑定評価による評価額・・・・12,000,000円

上記のどの価額を採用するかによって大幅な価額の差額が発生します。争いはしたくありませんが、財産を公平に分割することも大切です。

 

財産基本通達による評価よりも時価が低くなる土地

 

  • 路地状敷地(間口が2m未満の土地)
  • 無道路地
  • 前面道路が建築基準法上の道路に該当しない土地
  • 不整形地(地形が複雑で使い勝手が悪い土地)
  • 道路との高低差のある土地
  • 都市計画公園に指定された地域の土地
  • 高圧線が上空にある土地(地役権の設定された土地)
  • 地積の大きい土地(500㎡以上)・・・広大地
  • 都市計画道路の予定地となっている土地
  • 市街地山林
  • 別荘地
  • リゾートマンション等

上記のような個性の強い土地の場合には、土地の時価の算定方法としては、財産評価基本通達により画一的な評価をするよりも、鑑定評価理論によって個々の土地について個別的・具体的に鑑定評価することが、適正な時価(相続税法第22条)を最も正確に把握する方法と言えます。又、そうすることが合理的かつ適切な評価方法であると言うべきです。このような方法で処理し、多数の成功実績を上げております。是非、弊社の不動産鑑定評価書を活用し、相続税の節税を実現することをお勧めします。

 

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