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不動産は大変高価なものであり、不動産の売買はそう何度もするものではありません。後々に後悔しないためにも、不動産の売買の交渉の前に鑑定評価を受ける人が増えています。 |
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特に親族や知人間で売買するような場合、後くされがないようにしたいとか、法人が取引当時者の場合に、役員会議にかける資料にしたいとか言ったケースで鑑定依頼してくる事が多いです。
地価の高い土地、大規模な土地、テナントビル、賃貸マンション、継続賃料、借地権、建物の評価等は鑑定評価を事前に行えば争いはなくスムーズに取引ができます。又、税務署対策にもなります。 |
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＞＞＞【事例1】 同族間の売買 |
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土地と土地、建物と建物を交換する場合、税務署から否認されるケースが増えています。物件を交換する時に、資産価値を適正に把握していないで交換を行った場合、交換の特例の要件に合わず、税務署から否認されるのです。
鑑定評価を事前に行えば、安心して取引が出来ます。 |
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固定資産の交換の要件
①交換する資産は、同種の固定資産であること(棚卸資産は不可)
②交換譲渡資産は、その者が1年以上所有していること。
③交換取得資産は、交換の相手方が、その交換のために取得したものではなく、
かつ、1年以上所有しているものであること。
④交換取得資産を譲渡資産の譲渡直前の用途に供すること。
⑤資産の価額の差額がいずれか高い方の価額の2割以内であること。 |
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なお、交換差金の支払がある場合や、土地･建物をセットして交換した場合には、交換の特例の適用が出来ない場合があります。
安心して取引するために、鑑定評価を依頼し、適正な価格で交換されているか、リスクの範囲内であるかをチェックしておく必要があります。 |
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又、法人とその役員、同族会社の法人間または代表個人等との取引等も要注意です。税務署対策が是非とも必要で、事前に鑑定評価をしておく事をお勧めします。 |
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＞＞＞【事例2】 同族間の交換 |
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| 物件概要 |
| 所在地：大阪市西区 |
| 用途地域：商業地域(建ぺい率80％,容積率800％) |
| 土地面積：122㎡(36.9坪) |
| 建物面積：336㎡(101.6坪) |
| 道路：6ｍ市道 |
| 路線価：370,000円/㎡(固定資産税評価額 14,931,000円) |
建物固定資産
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| 評 価 額：52,251,000円(平成4年築) |
| 土地概要：間口7.5ｍ 奥行17ｍ |
| 建物概要：鉄骨造陸屋根4階建事務所 |
| (賃貸用貸ﾋﾞﾙ) |
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| 積算価格 |
82,320,000円 |
収益価格
①ＤＣＦ法による
収益価格
②直接還元法
による収益価格 |
58,600,000円
57,800,000円
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58,200,000円 |
| 評価額 |
60,000,000円 |
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※固定資産税評価額(土地＋建物)＝67,182,000円 |
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 ＤＣＦ（Discounted Cash Flow, 割引キャッシュフロー）法とは
投資期間中の純収益の現在価値の総和に、投資期間終了時の不動産価格の現在価値を加えて、収益価格を求める方法を言います。 |
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ＤＣＦ法による
収益価格
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= |
投資期間中の
純収益の現在価値の総和
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+ |
投資期間終了時の
不動産価格の現在価値
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同族間の売買･法人とその役員との売買･交換・同族会社の法人と代表者個人の取引等は税務上厳しくチェックされますので、鑑定評価書を取っておくと安心して取引ができます。
是非とも鑑定士に依頼する必要があります。 |
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不動産の適正な価格が分かるので、互いに後腐れがなく、親族間の争い事を予め防ぐ事ができる。 |
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鑑定評価書に基づき取引をすれば、税務調査が入った場合には、税務調査に対する疎明(そめい)資料となります。不動産の価格は流動的なものだけに鑑定評価書があればリスクヘッジが可能で、安心して取引ができます。 |
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ご周知のように、現在は地価が大きく変動する時代です。このような時こそ後々の争いを避けるためにも鑑定評価書を作っておけば紛争を未然に防げます。訴訟にも耐えられます。 |
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同族間の売買・賃貸においては、恣意的になりがちなので恣意性排除の効果があります。 |
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鑑定書を利用すれば、税務・法務上のチェックができます。又、財務体質
の強化が可能です。 |
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鑑定書を活用すれば、安心して資産の移動が出来ます。 |
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ご相談内容
親類同士で所有している不動産①と②を交換したい。税金を支払う事無く
処理したいが、という相談でした。
交換の条件のうち資産の価額がいずれか高い方の価額の2割以内にある
か否か以外すべてクリアなため現地調査した結果、対象不動産②が個別
性の強い土地のため評価した方がよいと判断し、評価に着手しました。 |
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対象不動産①
第1種住居地域
(建ぺい率60％，容積率200％) |
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対象不動産②
近隣商業地域
(建ぺい率80％，容積率300％) |
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交 換 |
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| ◎評価 |
| 対象不動産① |
| ①の標準的画地の価格 300,000円/㎡と査定 |
| 比較 ②100：①73 |
| 対象不動産② |
| ②の標準的画地の価格 410,000円/㎡と査定 |
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| <個別要因の比較> |
| ①標準的画地と判定し、増減価はなし |
| 300，000円/㎡ × 200㎡ ＝ 60,000,000円 |
②間口狭小 △5
奥行長大 △5
奥行逓減 △1 合計(相乗▲14)
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| 410,000円 × (1-0.14) = 404,000円 × 200㎡ |
| = 70,520,000円 |
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①鑑定書を取らなかった場合
価格比が100：73 所得税等が課税される
②鑑定書を取った場合
価格比が100：85で所得税等の課税がされない
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鑑定書を取った結果、土地の交換(無税)が成立し、それぞれの土地を
有効利用することができました。 |
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①と②の路線価に極端な開差がなくなおかつ時価と路線価の均衡が
保たれた事例でした。
税法上の交換の場合、このチェックは必ず必要で金額が大きい方の20％
以内におさまっていることがポイントです。事前に鑑定評価をしてチェック
を済ませ、安心して取引をする事をお勧めします。事前にトラブルが解消
します。 |
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不動産の適正な価格が分かるので、互いに後腐れがなく、争い事をを予
め防ぐことができます。 |
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鑑定評価書に基づき土地の交換をすれば、税務調査が入った場合でも、
又、税務署への説明の場合でも疎明（そめい）資料になります。 |
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税務・法務上の交換の条件のチェックをして取引をするので安心して資産
を移動できます。 |
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