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借地権という権利は、土地を『貸します、借ります』という契約に基づく権利

のため、土地の所有権に比べて弱い権利です。従って借地権者が銀行か

ら融資を受けたいとき、借地権は担保にならず融資が難しい財産です。

又、借地権を第三者に売却しようとしますと土地を利用する権利なので､売

却するには地主さん(土地の所有者)の承諾が必要であったりします。更に

承諾料が必要です。

また、賃貸借期間が満了になれば、更新料がいります。借地権の価値は、

相対的に低く、問題点が多く、借地権の売却や期間の更新、建物の建替

等の場合には、不動産鑑定士をうまく活用し、問題解決にあたることを

お勧めします。

>>>【事例1】借地権の評価

底地は、借地権の付着した土地を言いますが、底地は一般的に市場の流

通性が低く、更地を売却するようには売れません。その財産価値が低く、

問題点が多いからです。昔は土地の有効利用のひとつであっただろうと思

われますが、今は売却するにしても物納するにしても知恵を絞る必要があ

ります。

路線価の底地割合(1－借地権割合)で求めた底地の価格は非常に高く評

価されるため問題になりません。

不動産鑑定書を活用することをお勧めします。

>>>【事例2】底地の評価

>>>【事例3】借地権底地の交換

	同族会社間等で、土地の賃貸・建物の賃貸において賃料の根拠が不明確で恣意的になりがちなため、後で贈与税の対象になったりしていませんか？

	賃借人の家賃の減額請求に対してご納得いかない場合、適正だと言い切れますか？

	現在の賃料は適正だと言い切れますか？適正な賃料増減額幅はいくらが妥当でしょうか？

>>>【事例４】　継続家賃の評価

立退料の算出方法は色々な考え方並びに手法があり、案件によって

個別性が出るため価格に反映されます。賃借人が高額な立退料を要求

してくるケースが多く、適正な立退料を求めるには不動産市場に詳しい

不動産鑑定士による評価は必ずお役に立ちます。

◎評価手法

①

相続税等に関する「財産評価通達」の考え方に基づく手法（割合方式）

（更地価格×借地権割合＋建物価格）

×　　階層別・用途別効用比率　　×　　借家権割合

②

「公共用地の取得に伴う損失補償基準」に基づく手法

　　　　家賃差額の補償　＋　返還されない一時金の保証　＋

敷金差額の金利負担分補償　＋　移転雑費等の補償

立退料の求め方は、非常に難しく、複雑です。そんな時こそ不動産に

精通した不動産鑑定士をうまく活用し、問題処理をスムーズに行ってくだ

さい。きっとお役に立ちます。

ご相談内容

オーナー様からのご相談で､「息子夫婦と一緒に住みたいので、住み

慣れた物件を売却したい。何分にも借地権付き建物ですが、親類に買

ってもらうので、後で文句が出ないようにしたい。」と言う事でご相談に

来られました。

なお。地主は親類の為、説得力のある書類の作成を依頼された。

物件概要

所在地：大阪府大阪市○○区

用途地域：第1種住居地域（建ぺい率　60％，容積率300％）

土地面積：90㎡

建物：木造2階建居宅　105㎡　築後15年

借地権を第三者に譲渡する場合、借地権価格の1割程度の譲渡承諾料が支払われ、譲渡した借地人の手取りの金額がそれに相応して減額になります。地主に借地権を譲渡する時は、この承諾料は不要です。

◎評価

1.借地権価格

差額賃料還元法により求めた価格　　　　　　　　　25,700,000円

慣行的借地権割合により求めた価格　　　　　　　22,300,000円

借地権価格　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　25,700,000円

(差額賃料還元法を重視)

更地価格に対する割合 56％

2.建物価格　　　　　　　　　　 5,400,000円

3.鑑定評価額 (＝ 1 + 2 ) 　　　　　　　　　　　 31,100,000 円

借地人の親類の方に売却する時は、売却価格を切り出しにくいが、鑑定

評価書があったので｢スムーズに話し合いが進んだ。｣とおほめの言葉をい

ただきました。借地権価格は更地価格と異なり適正な価格を求めるのが簡

単ではないので、不動産鑑定士をうまく活用し、安心して取引する事をおす

すめします。親族間の売買は特に税務署の厳しいチェックが入りますので

注意したいところです。

ご相談内容

オーナー様からのご相談で｢もう高齢なので住み慣れた家を手放して市

内中心部のマンションに住み替えたい。そのために資産の一部を売却した

いが、底地なので相場が分からない。｣ということで事務所に来られました。

よくお聞きすると買主は決まっていて借地人だという。値段交渉の資料にし

たいということなので早速作業を開始しました。

物件概要：大阪府大阪市○○区

用途地域：準工業地域(建ぺい率60％，容積率200％)

土地面積：640㎡

地　　　代：500,000円/月　(780円/㎡)

◎評価

今回の評価は、底地を第三者に売却する場合の価格(正常価格)と、当

該借地人が買い取る場合の価格(限定価格)の2つの価格を求めます。

第三者に売却する場合の価格(正常価格)
差額賃料還元法により求めた底地価格		58,500,000円
慣行的底地割合により求めた底地価格		55,720,000円
底地の正常価格		58,500,000円
(更地価格に対する割合20.1％)　(差額賃料還元法を重視)

当該借地人に売却する場合の価格(限定価格)
差額賃料還元法により求めた価格		181,100,000円
慣行的底地権割合により求めた価格		165,960,000円
底地の正常価格価格		181,100,000円
(差額賃料還元法を重視)
借地権に売却する場合の底地価格(限定価格)		97,500,000円
(更地価格に対する割合34.9％)
(更地価格) (借地権価格)
278,600,000円　 + 181,100,000円＝　97,500,000円