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相続した不動産が借地権付き建物だった

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K・M様(借地権者・個人の方)よりいただいたメッセージ

20数年前から、借りている土地をめぐって、地主との間で争いが生じました。持ち主の祖父が高齢の為、孫の私が、地主の地代値上げ交渉に対して対処してきました。今回は、借地権付き建物という特殊な案件の鑑定を依頼するに当たり、どの鑑定士に依頼しようかと悩んでいました。 小林先生のHPは、見やすく、HPから借地権に強いという印象を持ったので、この人なら私の考えをうまく形にしてくれるかもしれないと思い、事務所にお伺いし、無料相談をして貰いました。

するととても、話がしやすく、調停中にもかかわらず、的確なアドバイスを頂き、この種の仕事に手慣れているなと感じました。そのため、相談をしているうちに、その場で仕事を依頼する事を決めました。

小林先生に安心して鑑定の仕事の依頼が出来たことに安堵しています。有難うございました。又、裁判で戦うに当たり、不動産に強い弁護士の先生を紹介していただき、思っていた以上に有利な展開になりました。相手方の鑑定書に対する的を得たコメントは裁判を有利に運ぶ上で大いに助かったと弁護士の先生から小林先生の感想を聞き仕事を頼んでよかったと胸を撫で下ろしております。

借地権の評価

今までの不動産鑑定士としての経験から言えることは、借地権の鑑定評価の依頼は、ほとんど、借地権付建物を底地である地主に売却するか、又は地主が底地を借地人に売却するに際して、付随的に借地権の評価を行う場合が大半でした。

借地権は、一般の不動産売買に比して取引件数はごく少なく、また借地契約の内容が物件ごとに異なり、価格も異なります。

 又同族法人個人間の場合、相当地代と借地権の関係は、各々の事情が価格に反映されやすいという特徴があります。

 又契約上の借地期間の残存期間や契約締結時に授受された一時金の多寡により経済価値が異なる結果、容易に借地権の適正な価格を算出することは難しい一面もあります。

  借地権は土地の完全所有権に比べて弱い権利ですが、借地権者及び底地の所有者という当事者間においてはとても強い権利であり、なおざりにできないところであります。

借地権の付着した土地

したがって、新しく借地権を設定したり底地の所有者との間で借地権の取引を行おうとする場合には、1つの価値の指標として鑑定評価をうまく活用し、問題解決にあたることをお勧めいたします。

借地権とは、借地借家法に基づく借地権並びに旧借地法に基づく借地権をいい、底地とは、借地権の付着している宅地の所有者を言います。

不動産鑑定評価基準では、借地権の鑑定評価は、借地権の取引慣行の有無、その成熟の程度によって、借地権の価格は異なってきます。 又借地権を第三者間で売買を前提とするのか、借地契約当事者間での売買を前提にするのかで借地権の価格は、異なってくるものであることに注意すべきです。

このように借地権の価格は一律ではなく、その地域、契約の内容、その残存期間、当事者間等々によって大きく価格が異なってくるので、その時価を的確に求めるには不動産鑑定を活用することがとても効果的です。

弊社は借地権・底地の事案を数多く評価し、また適切なアドバイスを行い、ご依頼主に納得して頂く鑑定評価書を作成し、喜んで頂いております。適切で客観的な不動産鑑定士による鑑定評価が、当事者間の調整において一番納得が得られる方法ですので、不動産鑑定士をうまく活用し、問題解決にあたることをお勧めいたします。

弊社においては、ご依頼主との打合せにより鑑定評価書等を発行しない限りにおいて、原則無料にてご相談に応じております。したがってご依頼主のご意向とその効果が一致するか否かをご検討いただいたうえで、ご依頼主のご依頼をお受けしておりますので、安心して不動産鑑定・借地権・底地等に関するご相談を承っておりますので、お気軽にお声をお掛けください。

  • 借地権についてはこちらもクリック

不動産鑑定評価における借地権

不動産鑑定評価基準

①借地権の価格

  借地権の価格は、借地借家法(廃止前の借地法を含む。)に基づき土地を使用収益することにより借地人に帰属する経済的利益(一時金の授受に基づくものを含む。)を貨幣額で表示したものである。
借地人に帰属する経済的利益とは、土地を使用収益することによる広範な諸利益を基礎とするものであるが、特に次に掲げるものが中心となる。
ア 土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る借地人の安定的利益
イ 借地権の付着している宅地の経済評価に即応した適切な賃料と実際支払賃料との乖離(以下「賃料差額」という。)及びその乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分

<解説>
借地権は、法的側面からみると、借地借家法(廃止前の借地法を含む。)によって、最低存続期間が保証され、契約期間が経過しても地主に更新拒絶のための正当事由がない限り借地契約は更新され、第三者への譲渡の可能性もあり、契約期間内において建物の建替えの可能性も有し、建物買取請求権を有する等、借地権の強化、安定化が図られている。また、経済的側面からみると、土地の効用の増大、利用価値の増大に伴う地価の高騰に対し、一般に、地代が低廉であることから、借地人に帰属する経済的利益が発生していることが認められる。

借地権の価格は、この借地人に帰属する経済的利益に着目した市場参加者が多数現れ(有効需要)、市場において借地権の売買が一般化し、慣行化していくことによって形成され、その市場価値を貨幣額をもって表示したものであるといえる。また、地代の低廉化は、地代に代わる一時金(権利金、保証金、敷金、更新料、譲渡承諾料等)の授受の慣行を発生させ、このことが借地関係を一層複雑にしている。したがって、借地権の鑑定評価においては、地代、一時金及び借地権価格との関連性に留意すべきである。 「借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適応した適正な賃料」とは、当該宅地を一定期間使用収益するための正常賃料相当額を意味するものであるが、借地条件により当該宅地の使用収益が制約されている場合には、その制約条件下における宅地の経済価値に即応した適正な賃料をいうものである。

②借地権の鑑定評価

  借地権の鑑定評価は、借地権の取引慣行の有無及びその成熟の程度によってその手法を異にするものである。

ア 借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域

借地権の鑑定評価額は、借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連付けて得た価格を標準とし、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格を比較考量して決定するものとする。

イ 借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域

  借地権の鑑定評価額は、土地残余法による収益価格を標準とし、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引対象となっている部分を還元して得た価格及び当該借地権の存する土地に係る更地又は建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格を比較考量して決定するものとする。

 

借地権についてよくある質問

借地権について悩んでいる人

借地法上の借地権は、建物が取り壊されるなどにより、建物が滅失すれば、借地権は消滅しますか?

不動産鑑定士 小林穂積

借地権法は、平成4年8月1日に施行された借地借家法の施行によって同日をもって借地法は廃止されましたが、同附則第4条(経過措置の原則)ないし第6条(借地契約の更新に関する経過措置)は、廃止前の借地法の規定により生じた効力を妨げない事、借地者借家法施行前に設定された借地権について、その借地権の目的である土地の上の建物の朽廃による消滅に関する事、及び借地権に関する契約の更新については、従前による旨、規定しています。

借地法第2条では、建物がその期間満了前に、朽廃した時は、借地権はこれにより消滅する旨、規定していますので、 それ以外の理由で建物が滅失しても借地権は存在することになります。

例えば、平成26年5月9日付の裁決事例があります。これは、贈与財産である宅地について、借地権の存する土地として評価すべきであるとした事例です。

◆審判所の判断(平成26年5月9日裁決より)・・・相続レター 63号より抜粋

(イ) 本件建物は、昭和52年8月18日に本件土地上に建築されたものの、その当時の本件土地に係る地代支払の事実が確認できないため、本件土地の貸借関係が賃貸借であったのかあるいは使用貸借であったのかは不明であるが、本件土地に借地権が発生したのは、早ければ昭和52年8月18日である。
そして、昭和52年8月18日には、亡父とJ社の間では本件土地に係る本件建物の所有を目的として貸借する旨の合意が存在していたことが認められ、J社は、本件土地の地代を遅くとも昭和63年から本件贈与時まで、亡父又は母Gに支払っていたことを併せて考慮すると、J社と亡父との間には、遅くとも地代の支払が認められる昭和63年までに、本件土地に係る本件建物の所有を目的とする賃貸借契約が成立していたと認められる。
したがって、昭和63年以降、J社は当該契約に基づく本件土地に係る借地権(以下「本件借地権」という。)を有していたと認められる

(ロ)建物が借地権存続期間満了前に朽廃したときは、借地権はこれにより消滅するが、 建物が滅失しても借地権は消滅しないとされているところ、上記のとおり、本件建物は、本件駐車場設備内の事故を原因として取り壊されたものであり朽廃を原因として滅失したものではないから、平成10年7月に本件建物が滅失したことは、その時点での本件借地権の存続には影響しない。

裁決事例 平成26年5月9日裁決

(ホ)以上のとおり、本件贈与時に本件土地上には、J社の借地権が存在することは明らかであるから、評価基本通達25の定めに従い、本件土地の価額は自用地としての価額から借地権の価額を控除して評価するのが相当である。

5 本件更正処分等について
(1) 本件土地の価額について
 本件においては、本件土地の価額を評価通達等に基づき評価するのが相当であるところ、原処分庁は、本件土地のうち本件a土地及び本件b土地についてのみ借地権があることを前提として、別表のとおり、本件土地を3画地に区分して評価しているが、上記のとおり、本件土地の全体に借地権が存在するから、本件土地の価額は、1画地として評価するのが相当である。
そうすると、評価通達等に基づく本件土地の価額は別表の3のとおりとなる。

借地権について悩んでいる人

自己所有の幼稚園の園舎に隣接する土地について、賃貸借の目的は運動場としての使用とあるますが、借地法上の適用が可能でしょうか?

不動産鑑定士 小林穂積

東京高裁は、借地法の適用があるとしました。公正証書によると、賃貸借の目的は運動場としての使用であり、期間の定めも短期ですが、園舎及びその敷地と本件土地の運動場が一体となって利用されているが、借地紛争が生じた案件について、東京高裁の判例(東京高判 平4.7.14 判タ822.264)は、借地法の趣旨に照らし、同法1条にいう「建物の所有を目的トスル」ものというべきとしました。したがって本件賃貸借には借地法の適用があります。その資料は下記の通りです。

◆東京高判平4・7・14(高民45・2・134、東高民報43・1-12・51、判タ822・264)

本件賃貸借は、Xらが自己所有の園舎敷地に園舎を設置して営む幼稚園の運動場として幼稚園隣接の本件土地を使用する目的で成立したものであるところ、幼稚園にとって園舎に近接する運動場が必要であることは当然であって、このことは、前記文部省令等の設置基準からも十分に肯定されるところであり、本件賃貸借契約の締結当時、本件土地は幼稚園の運営にとって不可欠のものであったといわなければならない。前記公正証書によると、賃貸借の目的は運動場としての使用であり、期間の定めも短期になっているが、実際上は、園舎及びその敷地と本件土地の運動場とが一体施設として園児保育のために継続的に供用されるものであることは、Yの先代においても、これを認識したうえで賃貸借契約を締結したものであると認められる。その後幾度か行われた契約の更新は、実質的に賃料の改定のためのものであって、本件紛争に至るまで少なくとも20年余にわたって賃貸借関係が継続してきたこと、また、対価関係についても、権利金等の授受こそ認められないものの、地代は逐次値上げされ、平成元年4月1日の時点の賃料は月額41万5,000円で、本件土地に対する公租公課の2.5倍程度になっていることなどの事実関係をも合わせ考えると、本件賃貸借は、本件土地そのものの上に建物を所有することを目的とするものではないが、隣接の園舎敷地における建物所有の目的を達するためにこれと不可分一体の関係にある幼稚園運動場として使用することを目的とするものであるから、借地法の趣旨に照らし、同条1条にいう「建物ノ所有ヲ目的トスル」ものというべきである。昭和53年以降Xが南側隣接地を所有するに至ったことにより右契約の目的が変更されたものとは認められない。したがって、本件賃貸借には借地法の適用がある。
注)この判例と同一事案に対する上告審判決(判14(最判平7・6・29))では、「建物の所有を目的とする」ものに当たらないとされました。
※「借地借家紛争解決の手引」(新日本法規)より準用

不動産鑑定評価における底地

底地(貸地)の評価(裁決事例)

底地(貸地)の評価に当たり、特別な事情があるとして路線価に基づく評価は不適当であり、不動産鑑定士による鑑定評価が妥当とした事例(国税不服審判所 平成9年12月13日裁決)は下記の通りです。
借地権付分譲マンションの底地を相続した相続人が、財産評価基本通達による価格7億2千万円を不服として、国税不服審判所で争った結果、路線価に基づく評価は妥当性を欠くとして鑑定評価による価格2億円を妥当と判断しました。

    ◆財産評価基本通達による価格   7億2千万円

    ◆鑑定評価による鑑定評価     2億円

    ※この裁決事例において争うことによって、5億2千万円の評価減を得たというのはとても大きな成果です。


  • 底地については、こちらをクリック
※不動産鑑定基準

(2)底地
底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において賃貸人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。賃貸人に帰属する経済的利益とは、当該宅地の実際支払賃料から諸経費等を控除した部分の賃貸借等の期間に対応する経済的利益及びその期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値をいう。

解説
底地の価格は、地代徴収権に相応する価格のほかに将来見込まれる名義書替料、更新料、増改築等承諾料等の一時金の経済的利益及び借地権が消滅し完全所有権に復帰することによる当該土地の最有効使用の実現の可能性、市場性及び担保価値の回復等による経済的利益を加味して形成されるものである。
底地の鑑定評価額は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格を関連付けて決定するものとする。この場合においては、前記に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。また、底地を当該借地人が買い取る場合における底地の鑑定評価に当たっては、当該宅地又は建物及びその敷地が同一所有者に帰属することによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意すべきである。
底地を当該借地人が買い取る場合は、底地を第三者に譲渡する場合に比べると当該宅地又は建物及びその敷地が同一所有者に完全に帰属することによる当該土地の最有効使用の可能性、市場性及び担保価格の回復等に即応する経済的利益があることが通常であるから、その経済価値の増分を考慮して得た額を前述の低地の価格に加算して求めなければならない。なお、この経済価値の増分を鑑定評価額に反映させることによって求められた価格の種類は、限定価格であることはいうまでもない。

不動産鑑定士 小林穂積  【不動産鑑定士 小林穂積】

福島県(会津)出身、大阪育ち。4人兄弟の次男。

工学部が水に合わず、関西大学を中退。昭和56年

不動産鑑定士となり、大手ハウスメーカー、大手

鑑定士事務所等を経て独立(大阪市北区西天満)。

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