不動産鑑定に関する
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不動産の売買をする時の鑑定評価

本人のみで時価の立証は否認される可能性が高い

土地の評価は、不動産鑑定士に依頼すれば、揉めるリスクや税務署から指摘を受けるリスク回避にもなります。すべて自分の力だけで行うより、多少費用がかかっても、不動産についての専門家である不動産鑑定士の力を活用した方が、効果的です。法人・個人間・親子間の不動産の売買で著しく低額の売買は課税対象となります。
鑑定書は、時価を説明する資料として最適です。この価格、安すぎと税務署から言われたらどうしようと悩んでいる場合は、お気軽にご相談ください。

最近の主な実績(随時更新)

大阪市西区
貸家及びその敷地
店舗付マンション、土地 100㎡
大阪市西区
貸家及びその敷地
店舗付マンション、土地 300㎡
門真市
自用の建物及びその敷地
店舗、土地 250㎡
東大阪市
自用の建物及びその敷地
法人事務所、土地 800㎡
西宮市
区分所有マンション
一室(居宅) 約100㎡
東淀川区
区分所有マンション
一室(居宅) 約80㎡


京都市下京区
貸家及びその敷地
店舗・事務所、土地 約300㎡
奈良県香芝市
更地
駐車場、土地約800㎡
神戸市
ゴルフ場
土地 約48万㎡
大阪市北区
更地
店舗の敷地、土地 1800㎡
大阪市西成区
貸家及びその敷地
マンション土地 400㎡
など

 

 不動産は、大変高価なものであり、不動産の売買はそう何度もするものではないのが一般的です。特に同族法人・役員(個人)間、親族間の売買など時価より著しく安く売買したり、相当高額な価格での取引は、税務上認められないケースが生じる場合があります。

不動産を低額譲渡した場合

  • ①売主個人→買主個人
  •    売主:所得税がかかります
  •    買主:贈与税がかかります
  • ②売主個人→買主法人
  •    売主:みなし譲渡課税
  •    買主:法人税がかかります
  • ③売主法人→買主個人
  •    売主:法人税がかかります
  •    買主:所得税がかかります
  • ④売主法人→買主法人
  •    売主:法人税がかかります
  •    買主:法人税がかかります
  •    
  

  法人・個人ともに適正な価格で不動産を取引しなければ、上記のような税金が課税されますので、不動産鑑定士による鑑定評価書に基づき取引すれば、税務調査が入った場合や、税務署からのお尋ねに対する疎明資料となります。不動産の価格は一口では説明しにくい一面を有するため、鑑定評価書があれば、これらに対するリスクヘッジが可能であり、安心して取引が可能です。
又、同族間の売買などにおいても、恣意的になりがちな不動産取引も恣意性排除の効果があり、互いに後腐れがなく、なおかつ同族間の争いごとをあらかじめ防ぐことが出来ます。

 弊社においては、ご依頼主との打合せにより鑑定評価書等を発行しない限りにおいて、原則無料にてご相談に応じております。したがってご依頼主のご意向とその効果が一致するか否かをご検討いただいたうえで、ご依頼主のご依頼をお受けしておりますので、安心して不動産鑑定・広大地等に関するご相談を承っておりますので、お気軽にお声をお掛けください。

 

 

特別な事情と不動産鑑定による時価

本来、相続財産は、相続財産基本通達に定められた評価方式によって評価すべきですが、 不動産、特に土地は個性が強く、実質的な租税負担が不平等になってしまうことがあります。即ち、正しい時価が算出されず、不平等になってしまうケースがあります。例えば下記の裁決事例(平成25年5月28日裁決)があります。

裁決事例(平成25年5月28日裁決)

上記(1)のとおり、評価通達に、定められた評価方法により算定される価額が時価を上回る場合には、評価通達の定めにより難い特別な事情がある場合に該当すると言え、その場合には評価通達の定めによらず、他の合理的な評価方法により評価する事が許されると解されるところ、本件土地につき、広大地通達を適用して算定される価額(150,452,114円)は、本件土地の本件相続開始時における価額(時価)である審判所鑑定評価額(69,300,000円)を上回ることから、本件土地の評価額を評価するに当たっては、評価通達の定めにより難い特別な事情があると認められ、本件土地の評価額は審判所鑑定評価価額とするのが相当である。

この審判事例の評価額を整理すると、以下のようにります。

通達による価格(広大地適用)

上記審判事例は、広大地評価をして時価を算出しても、その時価は必ずしも適正な時価を表さない場合、すなわち市場価値を反映していないことがあることを物語っています。個別性の強い土地の場合は、このような場合があるので、注意が必要です。

本審判事例が仮に評価通達による評価額のままだった場合、遺産分割で手に入れた相続人が物件を売却しようとしても、6,000万円でしか売却できない可能性があります。このような事態が想定されることを考えると、再考が必要だと思います。

不動産鑑定士 小林穂積

ある不動産について、不動産鑑定による時価を評価する場合には、不動産鑑定による評価額をもって、直ちに当該不動産の時価と判断する事が相当と判断できる可能性があるものを例示すれば下記の通りです。

・前面道路の幅員が2m未満の土地

・間口が2m未満の土地及び間口が極端に狭い土地

・傾斜地・崖地・高低差がある土地

・不整形な土地

・道路より低い土地又は高い土地

・高圧線下の土地

・地下鉄が通る土地等

これらの土地の場合、路線価等の財産評価基本通達によるよりも鑑定評価により評価した方が良いと思います。鑑定による評価額が、路線価等により求めた時価より低くなることにより相続税額が減額される可能性が高まります。

不動産の豆知識

不動産鑑定評価基準によれば、正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。この場合において、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場は、以下の条件を満たす市場をいう。

  • (1)市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由であること。
  •  なお、ここでいう市場参加者は、自己の利益を最大化するため、次のような要件を満たすと共に、慎重かつ賢明に予測し、行動るるものとする。
  • ①売り急ぎ、買い進み等をもたらす特別な動機のないこと。
  • ②対象不動産及び対象不動産が属する市場について取引を成立させるために必要となる通常の知識や情報を得ていること。
  • ③取引を成立させるために通常必要と認められる労力、費用を費やしていること。
  • ④対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと。
  • ⑤買主が通常の資金調達能力を有していること。
  • (2)取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘因したりするような特別なものではないこと。
  • (3)対象不動産が相当の期間市場に公開されていること。

運用上の留意事項

1.鑑定評価によって求める価格の確定について
  • (1)正常価格について
  •  現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件について
  • ①買主が通常の資金調達能力を有していることについて
  •  通常の資金調達能力とは、買主が対象不動産の取得に当たって、市場における標準的な借入条件(借入比率、金利、借入期間等)の下での借り入れと自己資金とによって資金調達を行うことができる能力をいう。
  • ②対象不動産が相当の期間市場に公開されていることについて
  •  相当の期間とは、対象不動産の取得に際し必要となる情報が公開され、需要者層に十分浸透するまでの期間をいう。なお、相当の期間とは、価格時点における不動産市場の需給動向、対象不動産の種類、性格等によって異なることに留意すべきである。

     また、公開されていることとは、価格時点において既に市場で公開されていた状況を想定することをいう(価格時点以降売買成立まで公開されることではないことに留意すべきである。)。

 

 

不動産を交換する時

不動産の交換(土地・建物)

 

土地と土地、建物と建物を交換する場合、税務署から否認されるケースが増えています。物件を交換する時に、資産価値を把握していないで交換を行った場合、交換の特例の要件に合わず、税務署から否認されるのです。
鑑定評価を事前に行えば、安心して取引が出来ます。

固定資産の交換の要件

  • 1.交換する資産は、同種の固定資産であること(棚卸資産は不可)
  • 2.交換譲渡資産は、その者が1年以上所有していること。
  • 3.交換取得資産は、交換の相手方が、その交換のために取得したものではなく、かつ、1年以上所有しているものであること。
  • 4.交換取得資産を譲渡資産の譲渡直前の用途に供すること。
  • 5.資産の価格の差額が、いずれか高い方の価値の2割以内であること。
 

  なお、交換差金の支払いがある場合や、土地や建物をセットして交換した場合には、交換の特例の適用が出来ない場合があります。
安心して取引するために、鑑定評価を依頼し、適正な価格で交換されているか、リスクの範囲内であるかをチェックしておく必要があります。

  又、法人とその役員、同族会社の法人間または代表個人等との取引等も要注意です。税務署対策が是非とも必要で、事前に鑑定評価をしておくことをお勧めします。

  弊社においては、ご依頼主との打合せにより鑑定評価書等を発行しない限りにおいて、原則無料にてご相談に応じております。したがってご依頼主のご意向とその効果が一致するか否かをご検討いただいたうえで、ご依頼主のご依頼をお受けしておりますので、安心して不動産鑑定・広大地等に関するご相談を承っておりますので、お気軽にお声をお掛けください。

 

ご相談の流れ

  • STEP1
  • 矢印
  • STEP2
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  • STEP3
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  • STEP4
  • 矢印
  • STEP4
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