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KOBAKANニュース 最新号

◆KOBAKANニュース 第90号

 

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1.不動産融資、最高に。節税アパート、REIT拡大 !!

日銀が2月9日発表した「貸出先別貸出金」によると、2016年の金融機関による不動産融資は前年を15.2%上回る12兆2806億円でした。統計をさかのぼれる1977年以来で過去最高です。地価上昇で不動産投資信託(REIT)向け融資などが増えました。「バブル」といえるような状況にはないものの、節税を目指したアパートの過剰建設などひずみも広がり、金融庁や日銀は少し警戒のレベルを引きあげています。

15年の不動産業向け新規融資の伸びは6%で、16年の伸びは2倍以上になりました。新規融資全体でみると16年は10.4%増の48兆3988億円と97年以来の高水準を記録し、これも4分の1を占める不動産向けが伸びの原動力になっています。

不動産向けの貸出残高は昨年12月末で70兆3592億円と70年3月末以降で過去最高でした。477兆9094億円に上る総貸出に占める不動産の割合は15%でした。 国交省 住宅着工統計

大手銀は破たんした時に返済の優先順位が低い劣後ローンと呼ばれるややリスクの高い貸し付けなども増やすなど貸出先の開拓に躍起です。不動産向けに加え、公共事業増による建設や宿泊施設関連などの融資が軒並み伸びたのも16年の特徴です。 個人の不動産投資も活発でした。16年の新規貸し出しで不動産と並び増加が目立ったのは個人向けで、前年比2割近く多い17兆7119億円。一部は住宅ローン向けが押し上げたとみられます。

アパートなどの貸家建設も大きい。国交省の住宅着工統計によると、15年度は4年前よりも3割強多い38万3千戸に拡大。16年度は4~12月だけで前年同期比12%近く多い33万戸に達しました。
アパートを作ると課税する際の資産の評価額が下がり、相続税の節税効果が期待できる。もっとも「人口減社会での貸家の大幅な着工増は実需に見合わず、融資行動がいびつだ」(ニッセイ基礎研究所)と批判的な声も出ています。

ある日銀幹部は「不動産業全体では実需の裏付けがある」としつつも、「地方都市を中心に空室が増えると不動産価格の下落につながり、経済にとってマイナスに働く」と話している。(2017.2.10日本経済新聞)
2.不動産活況、リスク置き去り、空室増え停滞懸念 !!

超低金利と巨額の緩和マネーに刺激されて不動産取引が活気づき、融資が伸びたのは経済活動が上向いたことの裏返しです。ただ地銀などの融資がアパートを含む不動産向けに偏重しすぎると財務の健全性を損なうリスクもあり、金融当局には不安の種になっています。

アパート融資は2015年の税制改正で相続税の課税対象が広がったのを機に急増しました。それまで相続税を納める必要がなかった人も広く対象に含まれるようになったことが背景にあります。節税目的とはいえ、人口が減るなかで過剰供給になれば、融資の返済原資である家賃収入が落ち込む。建設請負業者が一定期間、家賃保証するのが一般的ですが、空室率に応じて保証額が下がる契約になっている場合も多い。
貸し出し競争の激化でノンバンクなどが審査基準を大幅に緩めているといった問題を指摘する声もありました。金融庁は将来、過疎などで空室が増え、返済が滞るリスクなどを銀行が適切に借り手に伝えているかも調べます。
もっともアパート経営を始めるのは一定規模の土地を所有している人が多く、銀行側からみればその土地を担保にした融資の貸し倒れリスクは小さい。日銀の黒田東彦総裁が昨年12月の記者会見で「金融機関のリスク管理上の悪影響が懸念される状況にはなっていない」と話したのはそのためです。(2017.2.10 日本経済新聞)
3.若者、徒歩通勤圏へ舵を取る !!

◆転出入に見る関西の人口
2016年も20代を中心に都心回帰は続きました。住民基本台帳に基づく人口移動報告によると、神戸市や大阪市では、徒歩・自転車で通勤や買い物が可能な都心地域が1000人を超える転入超となりました。一方、同じ府県でも、ニュータウンや中小企業の集積地は転出超過が続いています。

近畿の市区町村で転入超過数が最多だったのは神戸市中央区の2238人。市全体では転出超ですが、ターミナル駅がある三宮周辺などに「職住近接」を望む20代の転入が際立ちます。大阪市でも中央区は人気が高く、1337人の転入超過です。同市西区の転入超過数は2083人と近畿で2位。ミナミから徒歩圏内の堀江、緑が豊富な靭公園周辺に住む若者が多いです。

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一方、転出超過数は堺市南区が1655人と最多でした。「泉北ニュータウンで建て替えが相次いでいる」(堺市企画部)ため、幅広い世代の流出が続く。 東大阪市も中小企業の力が弱まり若者の転入が減りました。隣接する大阪市や奈良県生駒市などに人口が流出しているとみられます。
東大阪市は4日、25~45歳の男女40人が参加した初の婚活支援イベントを開催しました。「出会いの場を提供し、若い世代の結婚や子育ての希望を後押ししたい」(企画室)として17年度もイベントを拡充します。(2017.2.10 日本経済新聞)

4.都心マンション「高嶺の花」新築販売24年ぶり低水準 !!
新築マンションの販売が振るわない。2016年の首都圏の供給戸数は24年ぶりの低水準を記録しました。売れ行きを示す契約率も低調です。販売価格の高止まりで消費者は購入に二の足を踏むが、不動産各社は低金利を背景に強気の販売姿勢を崩さない。需要は割安な中古に流れ、16年の中古の契約戸数は初めて新築を上回りました。都心の新築マンションは「高値」の花になりつつあります。
不動産経済研究所(東京・新宿)によると、16年の首都圏のマンション平均価格は5490万円。15年と比べて0.5%下落しましたが、3年連続で5千万円台の大台を記録しました。直近3年以前に5千万円を超えた最後の年は1992年。バブル期以来の水準が続きます。
「東京23区の3.3平方メートルあたりの単価は330万円。一般世帯が購入可能な単価を4割弱上回った」。みずほ証券の石沢卓志上級研究員は指摘します。70平方メートルの家族向け物件で7千万円になります。実質賃金が伸び悩むなか、簡単には手を出せない水準となりました。

高騰した直接の要因は建設現場における人手不足で工事費が上がったことです。アベノミクスによる不動産市況の好転で13年ごろから工事費が上昇。販売価格も揚がりました。 低金利で一変「低金利の今がチャンス」「月々のローン返済額はいまお住まいの家賃よりも安くなります」。販売最前線の誘い文句とは裏腹に、価格上昇が購入意欲をしぼませる。 高値にしびれを切らした消費者は割安な中古マンションに目を向ける。東日本不動産流通機構(東京・千代田)によると、16年の首都圏の中古マンションの成約戸数は15年比6.9%増の3万7189戸。同12.5%減と落ち込んだ新築の総契約戸数(不動産経済研究所調べ)を上回りました。比較可能な1996年以降で初めて逆転しました。
けん引したのは東京23区の動向です。16年の中古の成約戸数は15年比11.1%と2桁増となりました。もっとも、その中古も値上がりが続きます。東京カンテイ(東京・品川)によると、16年の東京23区の物件価格は5249万円と15年比で10.6%も上昇した。高値が中古の需要拡大にブレーキをかける可能性もあります。
手が届きにくくなる都心のマンション。今後はどうなるか。(2017.2.4 日本経済新聞)
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