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広大地(こうだいち)とは

広大地について悩んでいる人駅から徒歩10分の500㎡ぐらいの土地を相続することになりそうです。でも税金が心配で・・。沢山払わないといけないんでしょうか?広大地(こうだいち)になれば、税金がかなり安くなると税理士さんから聞きましたが、不動産にあまり詳しくなさそうです。

不動産鑑定士 小林穂積

まず、駅から10分の場合、マンション適地(マンションを建てるのに適した土地)かどうかを調べないといけません。バブルの頃にマンションが建った後、近隣にマンションが建たず、戸建住宅が建築されている場合、広大地として認められる可能性が高くなります。

路地状開発された土地
一方で公共公益的施設用地(道路)を必要としない路地状開発された宅地が近隣にないのかも調べないといけません。道路(潰れ地)が発生しない路地状開発が近隣にあれば、税務署より広大地が認めて貰いにくくなりますね。

路地状開発


500㎡以上の土地であれば、広大地になるかもしれませんね。まずは、広大地になるか否か机上での事前調査をしましょう。

 

広大地について悩んでいる人


私が相続する土地は、近くにマンションはありません。500㎡以上あるので広大地になる可能性が高いのですね!

羊羹切りされた土地

 

いいえ、もっとよく調べないと広大地であるとは、言えません。近隣の戸建住宅がどのくらいの規模なのかを確かめないといけません。もし100㎡以上の住宅が多いようなら、500㎡の土地を羊羹切りにするのが最有効使用であると税務署より指摘されてしまいます。この場合、道路(潰れ地)が、道路(潰れ地)が発生した宅地発生しませんから、広大地にはなりません。

小規模な住宅が近隣に多ければ、500㎡以上の広大な土地は小規模な宅地に分割した結果、道路が発生することになり、広大地になる可能性が高くなります。

 

 

 

広大地の適用について豆知識

 

公共公益的施設(道路)を開発した宅地財産評価基本通達は、広大地の適用について「その地域」における「標準的な宅地の地積」に比べて著しく地積が広大な宅地で、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地(道路)の負担が、必要と認められる土地については広大地として減額補正を行うと定めています。

その理由は、その地域の標準的な宅地に比べて著しく広大で、宅地開発にあたり道路・公園等潰れ地が生じる場合には、不動産価値の低下を評価通達15ないし20-5によって減額し切れない場合があるので広大地による減額補正を行う事にしました。

公共公益的施設用地(道路)の発生で潰れ地が生じる

しかし現実に広大地を評価判定するにあたり、本件通達に言う「その地域」の範囲の取り方で結果が違ったり、もめたりします。又、標準的な宅地の地積の求め方によっては、その土地が広大地に該当しないのではないかという疑問が生じたりします。

その地域

広大地でないと税務署に否認されないためにも、不動産鑑定士の作成した広大地判定の意見書を相続税の申告書に添付することをお勧め致します。

広大地判定評価は、実績多数の弊社にお任せ下さい。

 

まずは、無料診断にて、広大地に該当するか否か、机上調査を致しますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

 

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広大地のよくある質問

広大地について悩んでいる人


相続した土地が広大地(こうだいち)の可能性が高いのですが、更正の請求と当初申告では、広大地に適用されるとすれば、どちらが成功しやすいですか?

不動産鑑定士 小林穂積

更正の請求の場合、相続人が当初申告で納税額を過大に申告してしまった時の、救済措置であり、相続人側に広大地が適用できるという説明責任があります。

反対に当初申告の場合は、広大地が適用できない理由税務署側が立証しなければなりません。

立証する理由を述べる事は、骨が折れる仕事ですのでどちらかと言えば、更正の請求の方が成功率が低いのではないでしょうか。尚、相続開始から5年10カ月以内に更正の請求手続きをしないと相続税は還付されません。

広大地について悩んでいる人


そもそも、どうしてみんな広大地(こうだいち)を知らないのですか?

 

不動産鑑定士 小林穂積

全国の税理士さんの数は、7万4501人(平成26年3月末時点)ですが、税理士さん1人当たりの相続件数は、1年当たり平均0.70件(平成26年5月1日現在)と、年1件にも満たないのが現状です。そうなると税理士さんと言えども、広大地に該当するか否かの判断にそう慣れるものではありません。

さらに広大地評価判定に当たっては、都市計画法、建築基準法、鑑定評価理論、不動産に関する知識等、様々な方面の知識を検討しなければなりません。又、税理士の資格試験に上記の法律等の科目はないため、不動産に対する馴染みが薄くなってきます。

そうなると広大地判定を失敗すれば、大きなリスクを税理士さんが背負う事になるため、広大地の適用を避ける傾向があるのかなと思っています。又、そもそもスルーしてしまうかもしれません。

一方、考え方として、今の広大地評価判定を税理士さんお1人が、背負って判断していかれるのも、とても大変な作業かとも思います。隣に不動産についてのよいアドバイザーがいれば、大きな節税も可能かとも思っています。

広大地について悩んでいる人
父の相続時に、不合理分割(ふごうりぶんかつ)だったようです。不合理分割ってそもそもなんですか?


不動産鑑定士 小林穂積

不合理分割とは、贈与・遺産分割等による宅地の分割が親族間で行われた時に、分割後の画地が、宅地として通常の用途に供する事が出来ないなど、その分割が著しく不合理であると認められた時は、分割前の画地を「一画地の土地」とします。

広大地について悩んでいる人
A土地(409㎡)は、無道路地、B土地はニ方道路に面する土地です。AとB土地(2,122㎡)は、父が相続した時に、遺産分割しました。今回、私がA土地を相続しました。この場合、広大地には該当しないのでしょうか?

不合理分割した土地

 

不動産鑑定士 小林穂積

A土地とB土地の分割は、不合理分割に当たります。AとBを合体して広大地の評価が可能です。A土地は無道路地として評価するよりも、(A+B)の一体の土地として広大地評価する方が、かなり評価額が低くなります。相続したA土地と隣のB土地が、「一画地」となった場合に広大地の要件が満足すれば、一画地として広大地を適用後、相続したA土地と隣のB土地との面積比で価格を配分することは可能となります。そうなると相続税は大きく節税する事ができます。
 このような案件を弊社は扱っております。その際には、税理士の先生及び相続人様にとても喜んで頂きました。タイムラグのある過去の相続でも、不合理分割であると気付いたら、広大地として意見書を提出する事ができますので、お心当たりのある方は、是非、お気軽にご相談ください。

 

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