 |
|
|
|
|
不動産鑑定士制度は『不動産の鑑定評価に関する法律』に基づく制度です。不動産鑑定士の仕事は、国や都道府県が土地の適正な価格を一般に公表するための地価公示・地価調査をはじめとして、相続税路線評価、固定資産税標準値の評価、裁判上の評価、会社の合併時の資産評価等を行なっています。
|
この他、不動産に関するカウンセリング等、様々なニーズにおいて全国の不動産鑑定士は活躍しています。地域の環境や諸条件を考慮して『不動産の有効利用』を判定し、『適正な地価』を判断します。
不動産の価格についてだけでなく、不動産の適正な利用についての専門家でもあります。不動産のエキスパートとして広く個人や企業を対象に、不動産の最も有効な活用方法や相続税のアドバイス、身近な法務相談なども行なっております。 |
 |
不動産鑑定士が鑑定をした結果は、｢不動産鑑定評価書｣に記載され、｢価格判定｣としては最も信頼がおけるものです。交渉材料や立証材料として色々と利用されています。不動産鑑定士は、『不動産についての良きパートナー』なのです。 |
|
|
|
|
|
 |
|
|
|
地価公示法に基づいて、国土交通省の土地鑑定委員会が標準的な地点を選んで、鑑定評価員(不動産鑑定士)の鑑定評価を基に、毎年1月1日のその土地の正常な価格(1平方メートル当り)を判定して、公示するものです。
土地取引の際には、当事者間の色々な事情名動機に価格が左右されがちな為、土地の適正な価格がわかりにくくなっています。
そこで土地の適正な価格を判断するにあたって客観的な目安となるのが、地価公示になります。
対象不動産のおおよその価値を知りたい時に参考になりますが、時期によって地方の商業・工業地域のように市況の悪い地域では時価が公示価格大幅に下回る場合もあり、逆に都心部の商業地や高級住宅地のように市況の良い地域では公示価格を大幅に上回る場合もあるので注意が必要です。
都道府県庁、市役所、町村役場などで｢地価公示｣と｢付近案内図｣を見ることが出来ます。
また国土交通省のホームページからも閲覧出来ます。 |
| 正確な不動産価格を調べるなら、お気軽に小林不動産鑑定㈱にお任せください。 |
 |
|
|
|
|
|
 |
|
不動産鑑定士の鑑定評価は、『不動産鑑定評価基準』の定めた手順に従い、対象不動産の的確な認識の上に各要因分析を行って､鑑定評価方式を駆使して価格を求めたものであり、不動産の価格を証明する公的疎明資料として利用されています。
|
| 一方、不動産業者の査定価格は、原則として(財)不動産流通センター発行の『価格査定マニュアル』を基準に評点方式により求めたものが多いですが、メッシュが荒く業者の勘と経験に基づいているものが多いです。 |
|
|
|
|
|
 |
|
通常は受注から納品まで10日～14日程度と考えておりますが、お急ぎの場合はご連絡下さい。個別に対応致します。
ただし、多量のご依頼(たとえば80件)の場合などは、1ヶ月以上かかる場合があります。 |
|
|
|
 |
|
|
|
|
 |
|
| 鑑定評価書の価格判定の基準日(価格時点)においてのみ妥当性を有するものです。ですが、一般的には発行後一年以内であれば、時点修正をする事でお知りになりたい時点の価格を判定することは容易です。 |
|
|
|
 |
|
ＯＫです。
小林不動産鑑定㈱は、大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県､奈良県、和歌山県等近畿圏を中心に鑑定業を行っておりますが、全国各地のエリアも鑑定しております。 |
|
|
|
 |
|
| 一般的に下記の資料等が必要です。 |
 登記簿謄本(土地・建物) |
| 公図・地積測量図(写) |
| 建物図面(写) |
| 固定資産評価証明書(写) |
| 住宅地図(付近見取り図) |
一方、収益物件(賃貸マンション、テナントﾋﾞﾙ等)の場合は､
下記の書類も必要です。 |
| 収益(賃料や駐車場収入等)の明細 |
| 費用(公租公課、維持管理費、修繕費等)の明細 |
| 保修等の修繕一欄等 |
| なお、上記資料が無い場合でも弊社で取り揃えることが出来る場合もあります。まずはお問合せ下さい。 |
 |
|
|
|
|
 ページのトップへ |
|
|
 |
|
|
| 法人(企業)と個人の場合に分けてお話します。 |
 |
 |
同族会社間、または法人代表とその会社間の売買について課税上の疎明資料として |
|
不動産の売買において株主・第三者・税務署等への価格根拠(価格の妥当性)の資料として |
|
ﾋﾞﾙ等の賃料値上げ対策または値下げ交渉の資料として |
|
金融機関への担保提供の資料として |
|
不動産を現物出資､財産引受、事後設立の目的に不動産の価格証明資料として |
|
株式譲渡、会社合併、事業譲渡に伴う資料として |
|
本社ﾋﾞﾙ等のセールアンドリースバックの資料として |
|
不動産の証券化・流通化に伴う資料として |
|
減損会計における資料として |
|
代物弁済に伴う参考資料として |
|
ゴルフ場、ホテル等の特殊物件の参考資料として |
|
Ｍ＆Ａの参考資料として |
 |
|
保養所・社宅等の適正価格の参考資料として |
|
|
 |
|
親子・兄弟等同族間の不動産の売買において課税上の疎明資料として |
|
売買の参考資料として |
|
金融機関への担保提供の参考資料として |
|
地代・家賃増減のための交渉資料として |
|
相続財産の分割の参考資料として |
|
遺留分減殺請求の参考資料として |
|
民事裁判のための参考資料として |
|
協議離婚の際の財産分与時における参考資料として |
|
家主から立ち退きを要求された時の立退き料の参考資料として |
|
借地権の売買の参考資料として |
|
底地の買取の参考資料として |
 |
|
財産分与のための参考資料として |
|
|
|
 |
|
|
|
 |
|
依頼者の依頼内容をよくお聞きして、問題解決に当たります。当然なことですが、基本を大切にしております。 |
 |
|
問題点を的確に判断し､鑑定書にそれを反映させるべく、研修などと通じ研鑚に努めています。 |
 |
|
依頼者のご要望にお応えできるように対話を重視し、多種多様な案件にも対応できるように、常に最新・最高の処理能力の保持に努めております。 |
 |
|
依頼者のご依頼内容、ご要望等をお聞きし、納期の厳守、お客様満足度100％を目指しています。 |
 |
|
権利関係が複雑な案件でも､丁寧な仕事を心がけ、信頼を裏切らないよう、努力を重ねておりましす。 |
|
|
|
|
|
 |
|
不動産鑑定士は、多くの売買事例を検討し、また、これと違う角度からの比較検討を行い、その適正な価格を求めます。
正常価格は、その適正な価格のうち基本となるもので「市場性を有する不動産について、合理的な市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格」を言います。 |
| 鑑定評価では、「正常価格」以外に「限定価格」「特定価格」「特殊価格」というものがあります。「限定価格」とは、隣地を買収する場合とか、逆に一体となっている土地の一部分を売却することによって残地の価格が下がる場合、即ち経済的合理性に反する土地の分割の場合や借地権者が底地を買収する場合の価格などです。 |
| 「特定価格」とは、なかなか説明しにくい価格ですが、資産の流動化に関する法律などにおける投資採算価値を表す価格や会社更生法などで事業の継続を前提とした価格や民事再生法で早期売却を前提とした価格を求める場合の価格を言います。 |
「特殊価格」とは、文化財等特殊な建築物で一般的に市場性を有しない不動産の価格を言います。
このように鑑定評価で求める価格の種類はいくつもありますので、仮にこの鑑定評価書をとりよせたら、評価額が大幅に異なる場合には、一方は正常価格で、片一方は限定価格であるというケースがありますので、鑑定評価書の「価格の種類」の項目をチェックして下さい。 |
|
|
|
|
|
 |
|
| 公的土地価格は下記の4種類があります。これは一物四価と称しています。各々の価格には役割がありますので、うまく活用したいものです。 |
|
|
| 価格の種類 |
決定機関 |
基準日 |
発表日 |
価格水準 |
| 公示価格 |
国土交通省 |
1月1日 |
3月下旬 |
100％ |
| 基準地価格 |
都道府県 |
7月1日 |
9月下旬 |
100％ |
| 相続税路線価 |
国税庁 |
1月1日 |
8月中旬頃 |
80％ |
固定資産税
評価額 |
市町村 |
前年の
1月1日 |
3月1日 |
70％ |
|
|
| 公示価格、基準地価格、相続税路線価や正確な不動産価格を調べるなら、お気軽に小林不動産鑑定㈱にお任せ下さい。 |
|
|
  |
|
|
|
|
 |
|
| 一般的には時価とは、『客観的な交換価値』を言います。即ち特定の時における特定の財産の取引上の価格です。 |
時価とは、財産評価基本通達では、課税時期において、それぞれの財産の現況において
①不特定多数の当事者間で通常成立すると認められる価額であること
②自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額であること |
| 法人税法では、時価についての明文規定はおかず、法人税基本通達で「当該資産が使用収益されるものとしてその時において譲渡される場合に通常付される価額による」と定めいます。 |
| 判例では「自由市場において市場の事情に十分通じ、特別の動機を持たない多数の売り手と買い手が存在する場合に成立すると認められる客観的交換価値」(神戸地裁 昭59.4.25)を言う。 |
土地等の評価方法は、相続税・贈与税では財産評価基本通達があり、詳細に定められていますが、法人税・所得税では時価による取引と規定がありますが、具体的な評価方法については記載されていません。
よって、「法人から個人」「個人から法人」に不動産を売却したりする場合には、特に同族間は要注意ということになります。 |
|
|
|
|
|
 |
|
| 早期売却価格とは、標準的な市場公開期間より短い期間で売却されることを前提として成り立つ価格を言います。 |
| それに対して正常価格は、「対象不動産が相当の期間、市場に公開されていること」が要件の一つですが、早期売却価格はそれよりも短い期間であることです。即ち処分価額を求める事になります。 |
| 早期売却価格は、正常価格から早期売却市場減価を控除する事により求めるのが一般的です。 |
民事再生法や会社更生法において求める鑑定評価額は、早期売却価格であることが多い様です。
又、デフォルト状態にある不良債権の担保不動産も同様です。 |
|
|
|
|
|
 |
|
| お問い合せはこちらをクリック |
 |
|
| ページのトップへ |
|
