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底地(そこち)とは

借地権と底地底地とは、借地権の付着した宅地の所有権をいいます。相続税の評価等ではこれを貸宅地と言います。すなわち地上権または賃借権が付着していても、建物の所有を目的とするものでない場合には、当該宅地の所有権は底地(そこち)に該当しません。


底地ってそもそも、なんて読むのかも分かりませんでした。「そこち」って読むんですね。底地ってどういう意味なんですか?

 

不動産鑑定士 小林穂積

所有権には、本来「使用」「収益」「処分」が含まれます。しかし底地の場合、土地所有者Aさんは、借地権者Bさんに土地を貸し、Bさんが家を建てると、Aさんは土地を直接、利用する権利を一時的に失った状態になります。借地権者のBさんは、地代をAさんに払う事で土地を利用する「借地権」を得る事になります。

つまり、底地とは土地の所有者が第三者に土地を貸し、地代収入を得ている土地のことです。

私の実家にも、思い当たることがあります。次男であるお祖父ちゃんが、昔、相続しました。ところが、戦死した長男の孫が、裁判を起こしてきました。昔は長子相続だったので、長男の相続分を請求してきたのです。

裁判では、土地は長男の孫に、建物は私の実家のものになりました。私達家族全員、寝耳に水でした…。

不動産鑑定士 小林穂積

土地の利用者と所有者が同一だったものが、そうやって異なってしまうと権利関係が複雑になっていきます。土地を無償で貸す使用貸借の場合は、借地権は発生しません。
親族間では、契約書はない場合が多いですので、後々のトラブル防止のためにも契約書はきちんと作っておきましょう。

 

 

底地価格とは

底地価格は借地権の付着した土地の価格を言います。更地に建物所有を目的とする借地権が設定されると、その土地は、換金性を著しく阻害され、単に地代を収益する価値しかありません。借地権は法律によって保護されていますので、借地権の付着した土地(底地)は、極めて低いものになってしまいます。

ところが借地人が底地を買い取る場合には、借地であることからくる使用収益に対する制約が解除され、宅地の最有効使用が可能となるので底地を第三者が購入する場合に比べて底地の価格は高くなります。このような価格を限定価格と言っています。

したがって鑑定評価の依頼を不動産鑑定士に依頼する時には、底地が第三者の取引を前提とした価格(正常価格)なのか、借地権者が底地を併合する評価(限定価格)なのかを伝える必要があります。

底地を正常価格にするのか限定価格にするのかによって底地の価格は大きく異なるので留意すべきです。

地主の悩み

 

 

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