不動産鑑定に関する
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不動産・鑑定コンサルティング

立場によって売値・買値に
違いがあります!

様々な不動産のニーズに合わせて弊社では不動産・鑑定の コンサルティングを実施しております。ご相談の内容に応じて以下の3つの業務を行っております。

  Ⅰ 相続税対策 

相続税申告対策

不動産鑑定士は、「不動産鑑定評価基準」に基づき「不動産鑑定評価書」を作成しておりますが、相続税の申告において鑑定評価額が「財産評価基準通達」に基づく不動産の価格よりも低くなる場合があります。 

  • 例)
  • 道路(4m未満)の狭い土地
  • 高低差のある土地
  • 無道路地、袋地
  • 市街化区域内の山林
  • 借地権、底地等

 

豊富な実績を基に、依頼者の信頼に応えるべく鑑定評価業務に取り組んでおります。不動産の専門家である不動産鑑定士をうまく活用して、お客様の問題解決にお役立て下さい。

納税資金対策

相続が発生したが、相続財産の大部分が不動産等の場合には非常に困った問題が発生します。相続税の納税資金や引継ぎのための費用(不動産の登記費用等)のための資金対策が必要です。相続した不動産の内容(所在、数量、用途、価格等)が分からなければ、その対策はできません。
自分たちで調べたり勉強することよりも不動産の専門家に任せることをお勧めします。

  • 例)
  • 底地(貸宅地)を借地人へ売却
  • 借地権の売却
  • 更地の売却
  • 借家人の明渡し→空き家にして付加価値をつけ売却する
  • テナントビル・賃貸マンションの売却

不動産の適正な時価を把握し、いち早く相続税対策をすることは大切な事です。資産価値が高い財産を残し、高く処分できる物件は処分するとか確認しながら作業を進めていく必要があります。 遺産の適切な処分、又は分割等の判断材料として鑑定評価書並びに不動産鑑定士のアドバイスを活用する事をお勧めします。

相続における節税対策

相続対策で大切な事は、被相続人ご本人の生活設計や意思を尊重し、なおかつ残された方の生活設計を考えて、遺産分割対策、納税資金対策、及び節税対策をバランスよくすることだと言われております。

  • 例)
  • 生前財産移転対策 (生前贈与、贈与税の配偶者控除の活用等)
  • 財産の評価引下げ対策 (アパートの建設等による資産の組替え等)
  • 資産価値を引き上げて、資産のポートフォリオを行う (借地権・底地の交換・売却)

 

皆様が所有又は、相続された不動産の節税の可能性を検討し、節税プランを実行するには専門知識をもつプロである不動産鑑定士にお任せください。皆様に公平中立な立場で総合的なご提案
をさせていただきます。 資産のポートフォリオは不動産の専門家の知恵を活用する事をお勧めします。

 

 

Ⅱ 相続財産の分割

相続財産の分割で大切な事は、

  • ①誰にどの財産を承継させるか
  • ②その際、争いが起こらないようにする

この2つと言われています。それでは具体的な相続財産分割対策として「遺言書の活用」「生前贈与による対策」「分割しやすいように財産のポートフォリオを組替える対策」等が考えられます。相続財産が現金だけなら分割も簡単ですが、不動産が1つの場合や財産が多数に及ぶ場合、相続人が複数いる場合などは不動産の的確な価値を把握する事が不可欠です。

  • 例)
  • 相続人が兄弟3人の場合、相続分は1/3ですが、不動産が1つしかない場合
      どのように分けますか。
  • また、不動産が多く存在する場合 (住宅、テナントビル、田畑、山林等)
  • 代償分割の場合、他の相続人から不平不満が出たらどうしますか

 

 相続財産は相続時点の時価ですが、税務上の申告するための時価ベースですが、不動産市場における時価を反映している訳ではありません。後日、争いが生じないように不動産の実勢価格を調査しておく必要があります。このような場合、専門知識をもつプロである不動産鑑定士を活用されることをお勧めします。

 

 

Ⅲ 節税対策

節税対策の1つとして建物を個人から法人に売却し、節税対策をします。建物及びその敷地が一体として市場性がある場合に、建物のみを評価し、建物を個人からオーナーの会社に適正価格で売却します。

  • 例)
  • 個人所有の土地建物で、会社を経営し、黒字経営をしている場合
  • 個人所有の土地建物で、病院を営んで売上を伸ばしている場合

 

※個人所有の土地建物で、会社を経営している場合
建物:個人所有 建物賃借人:法人 土地:個人所有の場合
建物:法人所有 土地の底地:個人所有 借地人:法人 建物使用者:法人
土地:個人所有
建物:個人所有
建物賃借人:法人
 
土地の底地:個人所有
    借 地 人:法 人  
建   物:法人所有
建物使用者:法人

 

節税の条件

  • 建物及びその敷地が一体として市場性を有していること
  • 建物のみを時価で法人に売却する(鑑定書の価格で売買する)
  • 建物の売却と共に土地の賃貸借契約を締結する
  • 個人オーナーは建物の売買代金及び地代が入る
  • 法人は建物の償却と地代という費用が発生する

 

このようなケースにおいては、顧問税理士又は、弊社とコラボレーションしている提携税理士と打合せをしながら、作業を進めていきます。当然、オーナー様の希望要望をお聞きして問題解決に当ってまいります。

不動産鑑定・時価評価・広大地判定のことなら株式会社 アプレイザル総研にお任せください。

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