不動産鑑定に関する
ご相談・お見積は無料です。

フリーダイヤル0120-987-134 平日9時~20時 土9時~17時
経験豊富な不動産鑑定士が柔軟に対応!不動産鑑定・時価評価・広大地判定はお任せください。

相続鑑定の評価

最近の主な実績(随時更新)

大阪市
自用の建物及びその敷地・・居宅、土地
約600㎡
豊中市
更地・・・モータープール、土地約700㎡
吹田市
更地・・・モータープール、土地約800㎡
神戸市
自用の建物及びその敷地・・・居宅、土地 
約400㎡
堺市
農地・・・畑、土地約700㎡


尼崎市
自用の建物及びその敷地・・・居宅、土地 約1,000㎡
宝塚市
自用の建物及びその敷地・・・居宅、土地 約400㎡
奈良県香芝市
更地・・・・・雑種地 約3,100㎡
奈良県橿原市
更地・・・・・雑種地 約500㎡
宝塚市
更地・・モータープール、土地 約1,100㎡
など

 

財産基本通達による評価よりも時価が低くなる土地

  • ※路地状敷地(間口が2m未満の土地)
  • ※無道路地
  • ※前面道路が建築基準法上の道路に該当しない土地
  • ※不整形地(地形が複雑で使い勝手が悪い土地)
  • ※道路との高低差のある土地
  • ※都市計画公園に指定された地域の土地
  • ※高圧線が上空にある土地(地役権の設定された土地)
  • ※地積の大きい土地(500㎡以上)・・・広大地
  • ※都市計画道路の予定地となっている土地
  • ※市街地山林
  • ※別荘地
  • ※リゾートマンション等

 上記のような個性の強い土地の場合には、土地の時価の算定方法としては、財産評価基本通達により画一的な評価をするよりも、鑑定評価理論によって個々の土地について個別的・具体的に鑑定評価することが、適正な時価(相続税法第22条)を最も正確に把握する方法と言えます。又、そうすることが合理的かつ適切な評価方法であると言うべきです。このような方法で処理し、多数の実績を上げております。是非、不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を活用し、相続税の節税を実現することをお勧めします。

 

時価評価としての不動産鑑定

 平成27年1月1日から相続税の基礎控除が現行の6割水準へと引き下げされる結果、この制度変更によって、国は相続税の申告対象者がおよそ現在の倍になるだろうと試算しています。当然、もともと、相続税がかかる人も、確実に相続税額が増額されます。
ところで、相続財産のうち、約51.2%(そのうち土地が約45.9%)が、不動産(土地・建物)です。(平成24年調べ)
このことは、相続財産の過半を占める不動産、特に土地(約45.9%)の相続税対策をしっかりとしなければ、納税のために相続した財産の一部を売却しなければならない可能性があります。

相続税額減額の対策として有効な方法は、その対策として不動産の評価を減額することです。その1つとして所有する土地に広大地評価を適用して大幅に評価額を減額し、納税額を減らす事です。その2つとして個性の強い土地(下記)については、財産評価基本通達によって画一的な評価方法によって財産の評価をしても、的確に把握する事が容易ではなく、評価基本通達の定めによらない特別な事情がある場合には、他の合理的な評価方式即ち不動産鑑定を行うことが許されるケースが多々あります。したがって、不動産鑑定士による不動産鑑定を活用することにより相続税の節税対策をすることをお勧めします。

 弊社においては、ご依頼主との打合せにより鑑定評価書等を発行しない限りにおいて、原則無料にてご相談に応じております。したがってご依頼主のご意向とその効果が一致するか否かをご検討いただいたうえで、ご依頼主のご依頼をお受けしておりますので、安心して不動産鑑定・広大地等に関するご相談を承っておりますので、お気軽にお声をお掛けください。

 

相続税の節税対策はお気軽にご相談ください

 

評価通達の定めにより難い特別な事情がある場合の評価方法

本来、財産は財産評価基本通達に定められた評価方式によって評価すべきですが、財産評価基本通達による評価方式を採用することで、逆に実質的な租税負担が不平等になってしまうことがあります。そのような特別な事情がある場合には、他の合理的な評価方式によって評価します。 その代表的な事例が、この審判事例です。審判事例は、広大地の評価を適用しても時価を上回ってしまいます。そこで、時価を反映しない場合は、他の合理的な評価方法、たとえば鑑定評価により評価してもよいとされました。

審判事例 平成25年5月28日裁決

上記のとおり、評価通達に定められた評価方法により算定される価額が時価を上回る場合には、評価通達の定めにより難い特別な事情がある場合に該当するといえ、その場合には、評価通達の定めによらず、他の合理的な評価方法により評価することが許されると解されるところ、本件土地につき、広大地通達を適用して算定される価額(150,452,114円)は、本件土地の本件相続開始時における価額(時価)である審判所鑑定評価額(69,300,000円)を上回ることから、本件土地の評価額を評価するに当たっては、評価通達の定めにより難い特別な事情があると認められ、本件土地の評価額は審判所鑑定評価額とするのが相当である。

この審判事例の評価額を整理すると、以下のようになります。
通達による価格(広大地適用):1億5,045万2,114円
請求人鑑定の価格:6,000万円 審判所鑑定の価格:6,930万円
この審判事例は、広大地評価をして時価を算出しても、その時価は必ずしも適正な時価を表さない場合、すなわち市場価値を反映 していないことがあることを物語っています。個別性の強い土地の場合 は、このような場合があるので、注意が必要です。 本審判事例が仮に評価通達による評価額のままだった場合、遺産分割で手に入れた相続人が物件を売却しようとしても、6,000万円でしか売却できない可能性があります。このような事態が想定される ことを考えると、再考が必要だと思います。 以上のように通達による価格>時価評価(鑑定評価)となる場合、鑑定評価が必要となります。

 

時価の概念について

財産評価基本通達における時価

相続税法第22条は、相続・遺贈または贈与により取得した財産の取得の時における時価による旨規定しています。ところで、時価とは財産評価基本通達第1章総則1(2)において、「財産の価額は時価によるものとし、時価とは課税時期において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で、自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」と記載しています。即ち、当該財産の客観的交換価値をいうものと解されています。
ここで言う「客観的交換価値」とは、通常の売買価格、取引価格、競売による価格、公売による価格等の価格というよりは、交換価値としての市場価値といわれています。又「不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」という概念は、不動産鑑定評価基準でいうところの正常価格という概念と同一と考えられます。

不動産鑑定評価における時価

財産評価基本通達における時価の概念は不動産鑑定評価基準に定める正常価格と同一であると考えられています。
不動産鑑定評価基準総論第5章第3節 1.正常価格には下記のように定義づけられています。

 

1.正常価格

不動産鑑定評価基準

正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。この場合において、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場は、以下の条件を満たす市場をいう。

  • (1)市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由であること。
  •  なお、ここでいう市場参加者は、自己の利益を最大化するため、次のような要件を満たすと共に、慎重かつ賢明に予測し、行動るるものとする。
  • ①売り急ぎ、買い進み等をもたらす特別な動機のないこと。
  • ②対象不動産及び対象不動産が属する市場について取引を成立させるために必要となる通常の知識や情報を得ていること。
  • ③取引を成立させるために通常必要と認められる労力、費用を費やしていること。
  • ④対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと。
  • ⑤買主が通常の資金調達能力を有していること。
  • (2)取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘因したりするような特別なものではないこと。
  • (3)対象不動産が相当の期間市場に公開されていること。

運用上の留意事項

3.鑑定評価によって求める価格の確定について
  • (1)正常価格について
  •  現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件について
  • ①買主が通常の資金調達能力を有していることについて
  •  通常の資金調達能力とは、買主が対象不動産の取得に当たって、市場における標準的な借入条件(借入比率、金利、借入期間等)の下での借り入れと自己資金とによって資金調達を行うことができる能力をいう。
  • ②対象不動産が相当の期間市場に公開されていることについて
  •  相当の期間とは、対象不動産の取得に際し必要となる情報が公開され、需要者層に十分浸透するまでの期間をいう。なお、相当の期間とは、価格時点における不動産市場の需給動向、対象不動産の種類、性格等によって異なることに留意すべきである。

     また、公開されていることとは、価格時点において既に市場で公開されていた状況を想定することをいう(価格時点以降売買成立まで公開されることではないことに留意すべきである。)。

 

不動産鑑定・時価評価・広大地判定のことなら株式会社 アプレイザル総研にお任せください。

▲TOPへ戻る

株式会社 アプレイザル総研
不動産鑑定士 小林穂積
〒530-0047
大阪市北区西天満1-10-16 企業サービスビル3階
Copyright © 株式会社アプレイザル総研 All Rights Reserved.