相続財産の評価 |
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現行の相続税の計算方式が「法定相続分課税方式」から「遺産取得課税方式」に改正される予定です。改正されると相続人への財産の配分によって税金が異なるようになります。
相続で一番問題となるのは、土地建物などの不動産の分配です。最近は土地･建物などの不動産の相続財産に占めるウエイトは高くモメるケースが増えています。
不動産は個別性が強くどれ1つとっても同じものはありません。土地･建物等は面積や築年数、立地等で価格は異なり公平に分配するには、鑑定評価を受ければ適正な価格が分かり、公平な相続財産の分配が可能です。 |
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特に特殊な土地（個性の強い下記のような土地）は、一般的に経験則によれば、「相続財産評価基本通達」による簡易な評価は、鑑定評価による評価より高くなる傾向がありますので、相続財産のチェックをして鑑定評価による適正な評価をお勧めします。するだけの効果はあります。 |
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道路幅の狭い（４ｍ未満）の土地 |
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不整形な宅地 |
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無道路地 |
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高低差のある土地 |
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地積の大きい（500㎡以上）の土地(広大地) |
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地積の小さい（100㎡以下）の土地 |
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私道敷 |
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底地、借地権等 |
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都市計画道路予定地のある土地 |
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高圧線下の土地 |
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＞＞＞【事例1】 不整形地の評価 |
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＞＞＞【事例2】 無道路地の評価 |
＞＞＞【事例3】 私道敷地の評価
(位置指定道路になっている私道) |
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相続税における土地評価のうち「広大地」の評価があります。平成16年度財産評価通達の改正により広大地評価の補正率が下記のように最大35％まで認められる事になりました。
「広大地評価」が適用可能ならば、大幅な評価減となります。
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| たとえば、路線価地域の場合、 |
| 広大地評価額 ＝ 正面路線価 × 広大地補正率 × 面積 |
| 広大地補正率 ＝ 0.6-0.05 × 広大地の面積／1,000㎡ |
| 面積 減価率 広大地補正率 |
| 500㎡ ▲42.5％ 57.5％ |
| 5,000㎡ ▲65.0％ 35.0％ |
| となります。 |
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広大地とは
その地域における標準的な宅地の地積と比較して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法に定める開発行為を行うとした場合に道路・公園等の公共公益施設用地（＝潰(つぶ)れ地）の負担が必要と認められるものを言います。 |
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原則として容積率300％以上の地域に所在する土地は｢マンション敵地｣に該当 |
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公共公益的施設用地として道路開設の必要性が認められない場合には ”No” |
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評基通24-4の｢広大地｣に非該当 |
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（出所 国税庁ホームページ） |
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即ち |
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標準的画地に比べて著しく面積が大きいこと |
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戸建住宅分譲の素地が最有効使用であること |
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戸建住宅分譲地として開発する場合、道路公園等の公共公益施設用地 |
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の負担が必要であること |
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の3点です。 |
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実務的に、マンションの用地と考えるのが一番最有効使用であると判 |
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断すれば、広大地の評価ができず、税金の減額はできません。 |
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特に戸建住宅・マンション等が混在する地域や工場等が存する地域か |
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ら住宅地への転換が進んでいる地域では、戸建住宅地かマンション |
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適地か判断が難しいところです。 |
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では、マンションが最有効使用か戸建住宅分譲が最有効使用か判定す |
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るのに、周辺の利用状況の分析を行うほかに、土地開発法という手法を |
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用いて、マンションか戸建住宅分譲のどちらか高い価格が出た方が最 |
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有効使用と判断します。 |
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対象物件の最有効使用が戸建住宅分譲が最有効使用と判定し、広大 |
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地の適用が可能な場合は、「意見書」を作成いたします。 |
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戸建住宅分譲が最有効使用であれば、広大地の適用があり、相続税が |
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大幅に減額されます。 |
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この手法をうまく使えるのは不動産鑑定士であり、広大地評価という難し |
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い時に、不動産鑑定士をうまく活用しましょう。 |
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また、不整形地等において、広大地の適用するよりも有利な場合が |
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ありますので、判断に困られたら、ご相談下さい。 （事例１を参照下さい） |
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| 物件概要 |
| 所在地：大阪府○○市 |
| 用途地域：第一種住居地域 |
| （建ぺい率６０％,容積率２００％） |
| 土地面積：約470㎡ |
| 路線価：28,5000円/㎡ |
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路線価による評価額
115,150,000円
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鑑定評価額
100,016,000円
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◎評価 |
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| 1. |
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路線価×奥行価格補正率×不整形補正率＝１㎡当たりの評価額① |
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路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率 |
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×奥行長大補正率＝１㎡当たりの評価額② |
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①又は②のいずれか低い方の評価額×地積 |
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＝不整形地として価額 |
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したがって115,150,000円円 （245,000円/㎡） |
| 2. |
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近隣地域における標準画地価格 |
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380,000円/㎡ |
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と求めた。 |
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（個別格差） |
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380,000円/㎡ × 56/100 × 470㎡ ＝ 100,016,000円 |
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（212,800円/㎡） |
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個別的要因 |
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画地条件による減価 ▲４４ |
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（不整形,面積過大）（相乗積） |
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| 鍵状の不整形地においても、基本は近隣地域の標準的画地の標準価 |
| 格と土地の個別性を反映させた個別格差の適正な把握です。路線価に |
| よる評価方式の場合115,150,000円、鑑定評価による場合100,016,000円 |
| です。 |
| 路線価による評価方式の場合、簡便な評価で大量評価が可能な方法で |
| すが、十分に土地の個別性が反映しきれない場合があり、時価よりも高く |
| なるケースが多いです。 |
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【事例２】無道路地の評価 |
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| 物件概要 |
| 所在地：京都府○○市 |
| 用途地域：第一種低層住居専用地域 |
| （建ぺい率４０％,容積率８０％） |
| 土地面積：約300㎡ |
| 道 路：接道せず |
| 路線価：250,000円/㎡ (近くの路線価) |
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◎評価 |
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| 1. |
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① ＋ ② の評価 |
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路線価×奥行価格補正率×不整形補正率 |
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＝1㎡当りの評価額 ･････イ |
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②の評価 |
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路線価×奥行価格補正率×不整形補正率 ･････ロ |
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イ － ロ ＝ ハ × 無道路地の補正率 |
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＝ 81,900,000円 (＠163,800円/㎡) |
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| 2. |
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近隣地域のおける標準画地価格 |
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330,000円/㎡ |
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と求めた。 |
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330,000円 × 42.5/100 × 50㎡ ＝ 70,125,000円 |
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(＠140,000円/㎡) |
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個別的要因 |
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面積 ▲15 無道路地 ▲ 50 計▲57.5 (相乗積) |
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路線価による評価額、81,900,000円(＠163,800円/㎡)
鑑定評価による評価額、70,125,000円(＠140,000円/㎡)
と求められた。経験的に路線価による評価手法はやや高めに求められることが多い。 |
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なぜなら、路線価による評価手法の場合､個別案件ではなく一般的な減価率を採用しているため､個別性が反映しにくいが、鑑定評価による手法は、対象地の利用価値をギリギリ反映させたものであり若干の相違が出るのは仕方が無いと思われます。
不動産の個別性の強い土地については出来るだけ鑑定書を取る事をお勧めします。 |
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【事例3】私道敷地の評価(位置指定道路になっている私道) |
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| 物件概要 |
| 所在地：兵庫県神戸市市 |
| 用途地域：準工業地域 |
| （建ぺい率６０％,容積率２００％） |
| 私道幅員：約4.7ｍ |
| 私道持分：８分の一の共有 |
| 私道の面積：198㎡ |
| 路線価：210,000円/㎡ |
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◎評価 |
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| 1. |
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私道の用に供されている宅地の価額は､通常求めた価額の100分の30 |
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に相当する価額をもってその価額とします。 |
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即ち |
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(調整率) (面積) |
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47,880円/㎡ × 30/100 × 198㎡ × 1/8 ＝ 356,000円 |
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なお、その私道が不特定多数の者の通行の用に供されている時は、 |
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その私道は零評価です。 |
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本件は８人の特定の人の通行の用に供しているため零評価になりま |
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せん。 |
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| 2. |
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(1)近隣地域における標準画地価格 |
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ⅰ）比準価格 300,000円/㎡ |
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ⅱ）規準価格 285,000円/㎡ |
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以上より標準画地を290,000円/㎡と求めた。 |
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(2)対象地の価格 |
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(調整率) (持分) (面積) (市場性)註1. |
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290,000円/㎡ × 5/100 × 1/8 × 198㎡ × 1/2 |
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＝179,000円 |
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註1. 道路全体が売却される可能性が低いことによる市場性減価を▲50とした。 |
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路線価による評価額、356,000円
鑑定評価による方法に基づく価格、179,000円
と求められた。経験的に路線価による評価手法はやや高めに求められる事が多い。 |
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なぜなら、路線価による評価手法の場合、個別案件ではなく一般的な減価率を採用しているため高く求められる傾向にあります。本件の場合は､相続税の関連で評価していますので鑑定評価による方法の場合、調整率を5％採用しておりますが、評価目的が担保評価又は、売買を目的とする場合は、本件のような私道敷は零評価にします。このようなケースは鑑定評価を取られることをお勧めします。 |
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