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借地権とは

借地権

 

借地権とは、土地を借りる権利を言います。一時使用の借地権、物置等建物所有の目的以外の借地権等もありますが、特に重要なのは、借地借家法(旧借地法)の適用を受ける建物所有を目的とした賃借権及び地上権です。

不動産鑑定士が言う場合の「借地権」とは、借地借家法上の土地の賃貸借で建物を所有する事を目的とする地上権又は土地の賃貸借を言います。

 


ところで地上権賃借権って、そもそも、どう違うんでしょうか? 土地の賃借権は、何となく分かりますが・・・?

不動産鑑定士 小林穂積

地上権は「物権」ですので、土地所有者(地主)の承諾なく自由に売ることが出来ます。地上権が設定されると土地所有者(地主)に登記の義務が発生します。地上権は、新所有者にも権利を主張できます。

賃借権は「債権」ですので、契約した賃貸人にしか権利は主張できません。地主の承諾なしに勝手に譲渡することは、できません。承諾なしに第三者に譲渡した場合、賃借権の契約を解除される原因にもなります。土地の賃借権も登記ができますが、地主には登記義務はありません。

地上権と比較して、土地の賃借権の方が、権利は弱いですね。

 

 

では、賃借権は契約で発生するのは、分かりますが、地上権は、どうして発生するのですか?

 

不動産鑑定士 小林穂積

地上権は、建物と土地の所有者が同じだったのに強制的に建物と土地の所有者が、異なってしまった場合に(法定)地上権は発生します。例えば、競売で土地の所有者が建物の所有者と異なってしまう場合ですね。

もし(法定)地上権がなければ、もともと建物を所有していた人は、土地が第三者に渡ってしまうと、建物を取り壊さないといけないという事になります。

相続で揉めた末、裁判の結果、土地だけを長男が相続し、建物は次男が相続することとなり、建物と土地の所有者が異なってしまった事例もあります。

でも実際は、建物所有を目的とする場合は、ほとんどが賃貸借です。 建物以外の工作物や竹林等の場合も地上権となります。例えば、電力会社の電柱の場合に地上権が設定されます。

 

地上権と、土地の賃貸借の違い、すごくよく分かりました!

 

不動産鑑定士 小林穂積

そして、借地権は「普通借地権」「定期借地権」に分けられます。 旧借地借家法での借地権は、建物の所有を目的とする場合には、法定更新権や契約の更新を拒否するための「相当な理由」が容易に認められませんでした。そのため、建物が存在する限りにおいては、事実上半永久的に存在する事になっていました。このため土地の有効利用が阻害されることになっていました。

そこで、平成4年8月に施行された新借地借家法において、借地契約の更新を認めない「定期借地権」が創設されるなど、地主と借地権者間の権利関係を合理的に調整し、より利用されやすいように改正されました。ただし、新借地借家法施行日前に設定された借地権には新法の適用がなく、更新や建物の滅失等の規定は旧借地法が適用されます。

 

 

 

Ⅰ.普通借地権

旧借地法の借地権と新借地借家法の普通借地権を比較すると次のようになります。

≪旧借地法の借地権≫

契約当初、堅固建物30年、非堅固建物20年以上とし、それ以上の期間の定めがあればその期間。定めがなければ堅固建物60年、非堅固建物は30年。更新後は、堅固建物30年、非堅固建物20年とし、それ以上の期間の定めがあればその期間となります。

借地権者が、更新の請求をした時は、建物がある場合に限り、従前と同一条件で更新したものとみなされます。

借地契約の更新拒絶要件は、土地所有者が自ら使用する場合やその他正当な理由に限定されます。

契約更新前に建物が滅失した場合であっても、借地権は消滅せずに、残存期間を超える建物の再築について、堅固建物については30年、非堅固建物については20年存続します。

≪新借地借家法の借地権≫

契約当初の存続期間は、堅固・非堅固区分を廃止し、30年とし、それ以上の期間の定めがあれば、その期間となります。更新の際も堅固・非堅固区分を廃止して、最初の更新は20年、2回目以降は10年とし、それ以上の期間の定めがあればその期間となります。

借地契約の更新拒絶要件は、両者が土地の使用を必要とする事情の他、借地に関する従前の経過及び利用状況、借地権者に対して土地の明渡しの条件又は財産上の給付をする旨の申し出をした場合に、その申し出を考慮して正当な事由がある場合に限定されます。

当初の契約期間中に建物の滅失があった場合は、地主の承諾があれば残存期間は20年とされます。更新後に建物が滅失した場合地主の承諾なしに残存期間を超える建物を築造した場合は、解約の申し込みをすることが出来ます。解約の申し入れの日から3ヶ月を経過する日に借地権は消滅します。

Ⅱ.定期借地権

定期借地権は、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権の3種類があります。

≪一般定期借地権≫

存続期間:50年以上

 建物の使用目的:特に制限はない

 特記すべき事項:契約の更新がない事、建物の再築による存続期間の延長が無い事、借地権の期間満了時に期間の更新がないことによる建物の買取請求をしないことを定める事ができる。

 特約の方法:公正証書による等書面によること。

≪建物譲渡特約付借地権≫

 残存期間:30年以上50年未満

 建物の使用目的:特に制限はない

 特記すべき事項:存続期間経過後に、借地上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する事を定める。

  特約の方法:公正証書でなくてもよい

≪事業用借地権≫

 残存期間:10年以上50年未満(平成19年12月31日までは10年以上20年未満)

 建物の使用目的:専ら事業用の建物に使用する事

 特記すべき事項:

契約方法:公正証書でなければならない 

 

 

建物の判断基準とは

  • 1. 土地に定着した建造物である事
  • 2. 長い間存する建造物である事
  • 3. 屋根・周壁又はこれに類するものがある事
  • 4. その目的のために使用する事が出来る状況にある事
  •  

    相続税法上の借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権を言いますが、借地権も相続税や贈与税の対象になります。

     

    借地権の種類

    借地権には、次の通り5種類の借地権が存在します。

  • 1.借地権(旧借地法、借地借家法第3条)
  • 2.定期借地権(借地借家法第22条)
  • 3.事業用定期借地権等(借地借家法第23条)
  • 4.建物譲渡特約付借地権(借地借家法第24条)
  • 5.一時使用目的の借地権(借地借家法第25条)
  •  

     

    借地権を評価する場合、1を「借地権」、2~4を「定期借地権等」及び5を「一時使用目的の借地権」に区分して評価します。

    一時使用のための借地権の価額は、通常の借地権の価額と同様にその借地権の所在する地域について定められた借地権割合を自用地としての価額に乗じて評価することは適当ではありませんので、雑種地の賃借権の評価方法と同じように評価します。

    土地の賃貸借においては、賃貸借契約書が無い場合があります。又、正式な契約書ではなく覚書のような書面によって契約を交わしている場合もありますので、書類の存在を確認する事は大切です。

    借地上に自宅があるが、地主から買ってほしいと打診を受けている

    借地権について、お困りの際には、無料相談も随時受け付けております。お電話(TEL0120-987-134)・メール等、お気軽にお問合せ下さい。

     

     

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